Въвеждането на справедлива индексация за договорите за строителство е едно от основните направления, по които Камарата на строителите в България (КСБ) работи вече повече от 3 години. Благодарение на положените сериозни усилия от ръководството на Камарата през 2022 г. беше приета Методиката за изменение цената на договор за обществена поръчка в резултат от инфлация. КСБ продължи да работи за справедливото и обективно прилагане на индексацията, в резултат на което през 2025 г. бяха приети промени в Методиката. Инфлацията обаче засяга и договорите за строителство, реализиращи се с частни инвестиции, чиито брой е много голям. Позицията на КСБ, изразена от председателя на УС инж. Любомир Качамаков, е, че индексацията трябва да се отнася за всички договори за строителство и че справедливи механизми за индексация трябва да се включват и в договорите за строителство извън обществените поръчки. Вестник „Строител“ разкрива платформа по темата и ще публикува експертни мнения и добри практики в сферата. Започнахме с интервю с инж. Любомир Качамаков в предходен брой на изданието. Последваха коментари с Андреас Ибел, президент на Build Europe, и Доменико Кампогранде, генерален директор на Европейската федерация на строителната индустрия (FIEC). В настоящия брой Ви срещаме с Марчин Валевски от Полската асоциация на предприемачите в строителството (PZFD) и преподавател във Варшавското училище по икономика.

Г-н Валевски, в Полша строителните предприемачи се сблъскаха със значително колебание по отношение на разходите през последните години. Как това се отрази на начина, по който се структурират и реализират проектите, особено при дългосрочните и мащабни жилищни комплекси?

Колебанията в строителните разходи наистина са факт още като резултат от периода на Covid-19 и войната в Украйна. Впоследствие цените на суровините, като стомана, бетон, изолационни материали и други, се нормализираха. 2024 и 2025 година бяха благоприятни за инвеститорите в строителния сектор. Инфлацията не надвишаваше 5% годишно. Това обаче се очаква да се промени поради войната в Иран.

Същевременно се наблюдаваше значително увеличение на продажните цени на апартаменти и парцели за застрояване. Тъй като цикълът в строителството е средно около 4 г., инвеститорите следва да са изключително бдителни и гъвкави – да реагират бързо на потенциалните рискове и промени на пазара. Но това важи от години.

От Вашия опит на полския пазар предоставят ли настоящите договорни практики достатъчно инструменти за управление на тези рискове, или има нарастваща нужда от по-гъвкави подходи, като например механизми за индексация на цените?

Договорите с фиксирана цена са преобладаващият модел (особено при жилищните проекти) в случаите, в които инвеститорите прехвърлят част от риска си върху строителите, за да се предпазят от колебанията.

Към днешна дата обаче се наблюдава обрат на пазара. Както инвеститорите, така и строителите стават отворени към въвеждането на механизми за индексиране на цените главно по отношение на ключови фактори, определящи разходите, като стомана, бетон или енергия. Тези механизми обикновено са обвързани с GUS /PUDS  и други инструменти за ценови индекси. Рискът се разпределя между страните, вместо да се прехвърля изцяло на една от тях. Това обикновено се случва, когато възникнат значителни промени на пазара.

Има ли примери или добри практики в Полша, при които инвеститори и строители са намерили практични решения за справяне с колебанията в разходите, като същевременно запазват финансовата жизнеспособност на проектите?

Да, на полския пазар възникнаха различни практически подходи. Големите инвеститори (като Dom Development, Skanska и др.) често имат свои вътрешни строители. Те са отделни юридически лица, но оперират в рамките на една и съща група, което е относително често срещан модел.

Друг подход е по-ранното ангажиране и активно участие на строителите още във фазата на проектиране (ранно включване на строителя). Това помага за оптимизиране на проектните решения в съответствие с текущите пазарни цени и намалява риска от значителни ревизии на разходите на по-късни етапи. Моделът се прилага най-често при проекти за сглобяеми конструкции.

Едно от решенията е използване на клаузи за индексация, обвързани с конкретни компоненти на разходите (ключови фактори за разходите, като стомана, бетон или енергия, както бе споменато по-горе), а не с цялата стойност на договора. Обикновено това се отнася за договори с генерални изпълнители и позволява на страните да управляват най-нестабилните елементи. Този сценарий може да бъде предвиден да влиза в сила при силни флуктуации на пазарите.

Поглеждайки отвъд Полша, виждате ли прилики със ситуацията, която се обсъжда в момента в България, където заинтересованите страни обмислят как по-добре да се справят с колебанията в разходите в частните строителни договори? Въз основа на Вашия опит има ли конкретни поуки, подходи или практики от полския пазар, които биха могли да помогнат в този дебат и да подпомогнат по-балансирани решения между инвеститори и изпълнители?

Вероятно има прилики между Полша и България, особено по отношение на внезапното увеличение на разходите през 2021–2023 г. Мащабът обаче е различен – пазарът в България е приблизително от една шеста до една осма от размера на полския, включително недвижимите имоти. В България, подобно на Унгария, има по-малко градове, способни да се конкурират със столицата, така че по-голямата част от строителната дейност естествено е концентрирана съответно в София и Будапеща.

Когато се фокусираме върху София, като цяло могат да се приложат същите принципи, описани по-горе, тъй като те отразяват бизнес модели, които са широко разпространени и доказани на европейските пазари.