Въвеждането на справедлива индексация за договорите за строителство е едно от основните направления, по които Камарата на строителите в България (КСБ) работи вече повече от 3 години. Благодарение на положените сериозни усилия от ръководството на Камарата през 2022 г. беше приета Методиката за изменение цената на договор за обществена поръчка в резултат от инфлация. КСБ продължи да работи за справедливото и обективно прилагане на индексацията, в резултат на което през 2025 г. бяха приети промени в Методиката. Инфлацията обаче засяга и договорите за строителство, реализиращи се с частни инвестиции, чийто брой е много голям. Позицията на КСБ, изразена от председателя на УС инж. Любомир Качамаков, е, че индексацията трябва да се отнася за всички договори за строителство и че справедливи механизми за индексация трябва да се включват и в договорите за строителство извън обществените поръчки. Вестник „Строител“ разкрива платформа по темата и ще публикува експертни мнения и добри практики в сферата. След интервюто с инж. Любомир Качамаков в предходния брой на изданието днес Ви срещаме с Андреас Ибел, президент на Build Europe, и публикуваме неговия коментар.

Г-н Ибел, в България строителният сектор в момента обсъжда темата за предвиждане на механизъм за индексация на цените в договорите за строителство с частни възложители. Защо тази тема стана толкова значима днес?

Дебатът произтича от една много проста реалност – последните няколко години бяха изключително нестабилни за строителния отрасъл. Цените на материалите се увеличиха значително, разходите за труд нараснаха, а веригите за доставки бяха непредсказуеми. Голям брой проекти в България са подписани преди две или повече години, и то при съвсем различни пазарни условия, а днес изпълнителите трябва да ги реализират при разходи, които са се променили драстично. Тази ситуация неизбежно създава напрежение в цялата екосистема в строителството.

В България има и специфични фактори, които правят ситуацията още по-чувствителна: страната току-що се присъедини към Еврозоната, което е важна икономическа стъпка и води до корекции в цените, условията за финансиране и пазарните очаквания. В същото време конфликтът между Русия и Украйна, както и този в Иран продължават да влияят върху цените на енергията, веригите за доставки и инвестиционните решения. Всички тези елементи създават несигурност за строителния отрасъл в страната. Това напрежение се усеща не само от изпълнителите, но и от цялата строителна екосистема, включително подизпълнители и доставчици. Ето защо е напълно естествено секторът да обсъжда как договорите могат по-добре да отразяват тези обстоятелства и как проектите да останат финансово устойчиви за всички, включени в реализацията им страни.

Днес КСБ, която представлява строителния бранш в България, започва да настоява механизмите за актуализация на цените да бъдат предвидени и в частните (B2B) строителни договори. Каква е позицията на Build Europe?

Build Europe представлява основно жилищни инвеститори и предприемачи, затова разглеждаме този въпрос от гледната точка на инвеститора. Нашият подход е сравнително прост – стремим се да анализираме икономическата реалност зад договорите, а не само политическия дебат.

В жилищните проекти в цяла Европа съществуват договори с фиксирана стойност, при които инвеститорите се ангажират с определена цена за сграда, която ще бъде завършена след две или три години, а банките финансират проектите въз основа на тази предвидимост. Опитът от последните години обаче показа, че силната волатилност на разходите може да създаде реални предизвикателства както за инвеститорите, така и за изпълнителите, особено когато проектите продължават няколко години. Динамиката в цените в сектора се определя основно от макроикономически фактори, като инфлация, лихвени проценти, валутни курсове и цени на енергията – фактори, които нито изпълнителите, нито инвеститорите могат да контролират.

В този контекст по-ефективният подход според нас може да бъде запазването на определена гъвкавост в договорите. Най-важното е те да позволяват на страните да управляват риска по балансиран начин. Договорите с фиксирана цена могат да гарантират предвидимост за инвеститорите, банките и купувачите на жилища. В същото време обаче опитът в Европа показва, че договорите трябва да включват механизми, които позволяват обсъждания и корекции, когато пазарните условия обективно се променят – например при периоди на висока инфлация или внезапни шокове в цените на материалите.

С други думи, смятаме, че прагматичният подход е да се насърчават договорни модели, които остават гъвкави и позволяват на инвеститорите и изпълнителите да реагират при извънредни обстоятелства, като същевременно се запазва стабилността на инвестициите в жилищното строителство. В този контекст Build Europe с готовност би подкрепила и допринесла към дискусията в България, като сподели опит от други европейски пазари и помогне на сектора да намери решения, които позволяват на всички заинтересовани страни да се справят с тези предизвикателства, като същевременно се запази стабилността на пазара.

Означава ли това, че Build Europe не вижда генерален проблем в настоящата ситуация, пред която са изправени изпълнителите?

В никакъв случай. Напълно разбираме, че могат да възникнат извънредни обстоятелства. Натискът, пред който са изправени строителните компании в момента, е реален, особено в периоди на висока инфлация или внезапни прекъсвания във веригите за доставки. В такива ситуации е разумно страните по договора да обсъдят корекции на договорените условия. В цяла Европа има много примери за договори, които включват механизми за предоговаряне, когато определени прагове на разходите бъдат надвишени, именно за да се отговори на пазарни условия, при които икономическият контекст се променя значително по време на изпълнението на проекта.

Как може да се развие тази дискусия конкретно на българския пазар?

Всеки национален пазар има своя правна рамка и бизнес култура. В България най-конструктивният път вероятно е диалог между инвеститори, изпълнители и финансови институции с цел намиране на практически решения, които отразяват местните реалности. Инициативите, които насърчават този диалог в целия отрасъл, са изключително ценни. Важно е също така да се повиши информираността сред инвеститорите и клиентите относно настоящия натиск върху сектора – от волатилността на цените на материалите до разходите за труд и геополитическите несигурности – така че всички страни ясно да разбират рисковете, свързани с дългосрочните проекти.

В тази перспектива секторът може да разгледа договорни модели, които позволяват гъвкавост при трудни пазарни условия, като същевременно запазват предвидимостта, от която инвеститорите и банките се нуждаят при финансирането на жилищни проекти. Балансираната дискусия по цялата верига на стойността е от съществено значение, за да останат проектите жизнеспособни и да се гарантира продължаването на инвестициите в жилищно строителство. Бих добавил също, че Build Europe може да бъде идеалната платформа за този разговор, тъй като представлява пространство, в което инвеститори и строителни компании споделят опит, обсъждат практически решения и се учат от добрите практики в различни държави.

Какво послание бихте отправили днес към българските строителни компании и инвеститори?

Ключът е сътрудничеството по цялата верига на стойността. Инвеститори, изпълнители и доставчици в крайна сметка споделят една и съща цел: реализиране на проекти с високо качество, които са финансово устойчиви и завършени в срок. Настоящите предизвикателства трябва да се разглеждат като възможност за българския строителен сектор да засили диалога и да намери балансирани решения, които позволяват проектите да напредват, като същевременно се отчита натискът, който браншът изпитва в момента. В този контекст Build Europe е готова да подкрепи българската дискусия чрез споделяне на опит от други европейски пазари, повишаване на информираността сред инвеститорите и заинтересованите страни и допринасяне към практически решения, които могат да помогнат секторът да остане стабилен и да продължи да осигурява нови жилища. Ако КСБ като официален представител на българския сектор стартира дискусия за това как договорите трябва да реагират на силната ценова волатилност, това е здравословен дебат, който може да помогне на целия сектор да се развива успешно напред.