ПЪТНА КАРТА ЗА ОСЪЩЕСТВЯВАНЕ НА ИНВЕСТИЦИОННА ИДЕЯ
ПЪТНА КАРТА ЗА ОСЪЩЕСТВЯВАНЕ НА ИНВЕСТИЦИОННА ИДЕЯ
- ТЕРЕНЪТ, НА КОЙТО ЩЕ СТРОИМ
Естествено, за да извършим каквото и да е ново строителство, ще трябва да си осигурим терен, където ще се разположат бъдещите сгради, постройки и съоръжения. Ако сме късметлии, този въпрос няма да стои пред нас, при положение че сме наследили някакъв поземлен имот (наричан до 2001 година парцел) от дедите си. В този случай може и да не ни се наложи тепърва да купуваме земя, което и в наши дни си е една малка одисея (трудно откриваеми стари и нови планове, неточен кадастър, още по-неточен имотен регистър, вероятен сблъсък с недотам компетентни агенции за недвижими имоти и др.).
В случай че ни е обхванало силно желание да инвестираме парите си и притежаваме имот, сме изправени пред две възможности – имаме земеделска земя или горска територия или – още по-добре, сме горди собственици на урегулиран поземлен имот (УПИ), намиращ се в една от многото урбанизирани територии (градове, села, курорти и т.н.).
Ако сме собственици на земеделска земя, трябва да знаем, че ни предстои дълъг път, защото ще следва да извършим едновременно две процедури:
- Създаване на устройствен статут (изработване и одобряване на подробен устройствен план „ПУП“) за имота – така той ще се превърне от „прост“ поземлен имот в УПИ с режим на застрояване, който допуска изграждането на желания от Вас обект;
- Промяна на предназначението на Вашия поземлен имот от земеделска земя в УПИ (урбанизирана територия). Тази трансформация на имота от един вид територия в друг се извършва по твърде комплицирана процедура, разписана в Закона за опазване на земеделските земи (ЗОЗЗ) и правилника за прилагането му. В случай че искаме да променим предназначението на гора в урбанизирана територия, ще трябва да се измъчим с подобна, още по-тежка процедура, съдържаща се в Закона за горите. Само прочитането на процедурата е вероятно да ни откаже от първоначалните ни намерения.
След приключване на двете процедури ще имаме влязъл в сила ПУП, даващ ново измерение на нашите възможности, както и решение на компетентния орган по ЗОЗЗ, променящо предназначението на земята ни. Важно е да се отбележи, че решението на този орган влиза в сила след заплащането на таксата за промяна на предназначението на земята. Едва тогава можем да сме сигурни, че ще можем да застроим земята си.
Съвети:
- Съгласно чл. 35, точки 3 и 4 от ЗОЗЗ, Решението за промяна на предназначението на земята се отменя, когато: в тригодишен срок от влизане на решението в сила не е започнала процедурата за отчуждаване на земята за държавни и общински нужди или в 6-годишен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението изграждането на обекта за държавни и общински нужди не е започнало. Така че, възползвайте се своевременно от полученото (и заплатено) решение за промяна на предназначение и започнете строителство. В противен случай рискувате да се озовете отново „на зелена поляна“;
- Съгласно Наредба №19 от 25 октомври 2012 г. за строителство в земеделските земи без промяна на предназначението им – в сила от 06.11.2012 г., без промяна на предназначението на земеделските земи в тях се разрешава застрояване с обекти, свързано с ползването им, чиито функции са съвместими с предназначението на земята, както следва:
1) при имоти с площ до 10 дка – на едноетажни селскостопански постройки за съхранение на селскостопанска продукция и инвентар, в това число и помещение за обитаване в тях;
2) при имоти с площ над 10 дка – на селскостопански сгради, постройки и съоръжения за съхранение на растителна и животинска продукция и отглеждане на животни съгласно приложението, включително инженерни мрежи и съоръжения за благоустрояване на имотите и на помещения за обитаване от домакинствата на собствениците на земята и/или на лицата, които произвеждат селскостопанска продукция от съответните земеделски земи.
Сградите и постройките по ал. 1 се разполагат в част от имота, предназначена за застрояване и определена с виза за проектиране в случаите на т. 1 или с подробен устройствен план (ПУП) – план за застрояване (ПЗ), в случаите на т. 2.
- По силата на чл. 24б, ал. 1 от ЗОЗЗ при необходимост от изграждане на обекти за производство на енергия от възобновяеми източници земеделските земи се считат с променено предназначение след влизането в сила на подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обект за производство на енергия от възобновяеми източници. Следователно в този случай не се изисква провеждане на процедурата по промяна на предназначението;
- Съгласно чл. 17а, ал. 2, не се изисква утвърждаване на площадки и трасета за проектиране и промяна на предназначението на земеделски земи за изграждането на линейни обекти на техническата инфраструктура, когато те не са разположени на повърхността на терена и необходимата площ на всяко едно от прилежащите към тях съоръжения, разположени на терена, е до 15 кв. м, за линейните обекти за пренос на електроенергия с ниво на напрежение 110 kV и по-високо – необходимата площ на всеки елемент от линейния обект е до 100 кв. м, а за кранови възли, станции за катодна защита, свещи, контролно-измервателни прибори и електрически съоръжения към газопроводи с площ не по-голяма от 300 кв. м.
При положение че сме собственици на УПИ, би следвало с помощта на лице, притежаващо необходимите експертни познания, да анализираме предвижданията на ПУП, действащ за съответната територия, с цел да определим т.нар. устройствен потенциал на имота. Устройственият потенциал ще ни даде отговор на доста въпроси, най-важните от които са:
- Какви видове обекти могат да бъдат построени в имота;
- Какви параметри (най-вече РЗП, височина и др.) могат да имат обектите по т. 1;
- Какви ограничения са наложени за имота – сервитути, забрани, охранителни зони и др.;
- Каква е пазарната цена на имота ни, тъй като освен всичко друго ПУП дава ново измерение на нашето право на собственост (имотът ни е станал по-ценен с превръщането му в УПИ).
В случай че предвижданията на ПУП ни задоволяват, можем спокойно да пристъпим към проектиране и получаване на разрешение за строеж. Ако ли не – тогава ще се наложи да проведем процедурата по изменение на влязъл в сила ПУП по чл. 134 и следващите от ЗУТ. След успешното провеждане на тази процедура ще имаме УПИ с желания от нас устройствен потенциал (ако това е възможно и допустимо).
Ако не сме имали щастието да наследим или бъдем надарени със земя, тогава ще трябва да си я набавим чрез покупко-продажба, замяна или учредено право на строеж. При тази хипотеза трябва внимателно да гледаме какво придобиваме.
Съвети:
- В случай че купуваме земеделска земя (гора не Ви препоръчваме), ще трябва внимателно да проверим:
- Възможно ли е тази земеделска земя въобще да бъде трансформирана в урбанизирана територия. По силата на действащи общи устройствени планове (ОУП) големи територии със земеделски земи въобще не могат да променят предназначението си (означени са със зелен цвят в графичните части на плана). Не ги купувайте, освен ако не искате да станете фермери.
- Каква е категорията на земеделската земя по десетстепенната „скала“ или нейното попадане в зони за особена териториалноустройствена защита. Съгласно редица разпоредби на ЗОЗЗ (например чл. 22) предназначението на определени категории земи (най-често от първа да шеста, както и поливни) не може да се променя, освен с малки изключения. Също така големи ограничения и тежки процедури са въведени в границите на зона „А”, зона „Б” или в урбанизираните територии на населените места след границите на зона „А” по Закона за устройството на Черноморското крайбрежие.
- Какво е допустимото предназначение, което ОУП допуска да има земеделската земя след трансформацията в УПИ. Възможно е допустимото предназначение въобще да не отговаря на нашите инвестиционни намерения. Например бъдещото УПИ може да попадне в зона за озеленяване или в някоя зона с ограничителен режим и тогава ужасно ще съжаляваме за придобивката си.
- Извън посочените азбучни истини трябва да обърнем внимание и на един често срещан проблем – степента на развитие и изграденост на инфраструктурата в територията, на която ще попадне нашият УПИ. В много случаи, чак след като сме придобили имота, научаваме горчивата истина, че той ще може да бъде присъединен към мрежите на съответното ЕРД или ВиК дружество едва след 3, 4, 5 или още повече години или пък ще трябва да изградим 10 километра отклонения от общите мрежи, за да го свържем с „инфраструктурните блага“. Поради това съветваме преди покупката на даден имот, особено на земеделска земя, да проверим внимателно при какви условия и в какви срокове този имот ще може (или няма да може) да бъде снабден поне с ток и вода (а защо не и с канализация…).
Няколко думи за устройствените планове и тяхното значение:
Според чл. 103, ал. 1 ЗУТ устройствените планове са:
- общи устройствени планове;
- подробни устройствени планове.
Всеки устройствен план следва да се съобразява с устройствените планове от по-горна степен, ако има такива, и представлява по отношение на тях по-пълна, по-подробна и конкретна разработка.
Общите устройствени планове определят преобладаващото предназначение и начин на устройство на отделните структурни части на териториите, обхванати от плана. Общите устройствени планове са основа за цялостното устройство на териториите на общините, на части от тях или на отделни населени места с техните землища. Предвижданията на общите устройствени планове, с които се определят общата структура и преобладаващото предназначение на териториите, видът и предназначението на техническата инфраструктура и опазването на околната среда и обектите на културно-историческото наследство, са задължителни при изготвянето на подробните устройствени планове (чл. 104, ал. 1 ЗУТ). ОУП са един от основните инструменти на ОС за провеждане на устройствена политика, насочена към устойчиво развитие на дадена територия. Те важат потенциално за всяко едно лице, което желае да извършва дадена дейност на територията в обхвата на плана. Макар ОУП да не създава пряко предпоставки за осъществяване на дадена инвестиционна инициатива, той индиректно влияе върху възможността за нейната реализация. Така например вече посочихме, че възможността определен обект да се изгради върху даден терен, който е земеделска земя, след промяна на нейното предназначение зависи от това, дали ОУП допуска промяната на предназначението.
По силата на чл. 105 ЗУТ общите устройствени планове се разработват за териториите на:
- община, като обхващат всички населени места в общината и техните землища;
- част от община и обхващат група съседни землища с техните населени места;
- населено място – град, заедно с неговото землище; територията – предмет на общия устройствен план, може да не съвпада със землището на града;
- селищно образувание с национално значение съгласно Закона за административно-териториалното устройство на Република България.
Съгласно чл. 106 ЗУТ с общия устройствен план на община или на част от нея се определят:
- общата структура на територията, предмет на плана, и преобладаващото предназначение на съставните и структурните части – местоположението и границите на териториите за населени места и селищни образувания; земеделските територии; горските територии; териториите за природозащита; териториите за културно-историческа защита; нарушените територии за възстановяване и териториите със специално, с друго или със смесено предназначение;
- общият режим на устройство на всяка от териториите по т. 1 със съответните правила и нормативи;
- разположението на мрежите и съоръженията на техническата инфраструктура на територията на общината и връзките им с териториите на съседните общини и с инфраструктурни мрежи, съоръжения и обекти от национално значение;
- териториите с публична държавна и с публична общинска собственост и режимът на тяхното устройство;
- застрашените от бедствия територии, определени съобразно картите, изготвени по реда на наредбата по чл. 6, ал. 2 и общинските планове по чл. 9, ал. 1 от Закона за защита при бедствия, както и необходимите превантивни мерки и начин на устройство и защита;
- териториите за активно прилагане на ландшафтноустройствени мероприятия и естетическо оформяне.
Подробните устройствени планове определят конкретното предназначение и начин на устройство на отделните поземлени имоти, обхванати от плана. Те са основание за извършване на инвестиционно проектиране и издаване на разрешение за строеж.
В зависимост от начина на урегулиране на поземлените имоти ПУП се делят на планове по чл. 15 и 17 от ЗУТ, в които регулацията се прави по имотни граници (със съответните изключения) и планове по чл. 16, където принципите са различни. При този планово образуваните имоти могат да не съвпадат нито по граници, нито по площ, нито по местоположение с първоначално съществуващите ПИ. Лицето и площта на новообразуваните урегулирани имоти по чл. 16, конкретното им предназначение, характерът и начинът на застрояването им се определят със самия подробен устройствен план. В случаите по ал. 1 на чл. 16 на всеки собственик на недвижим имот общината определя равностоен урегулиран имот (имоти), като се съобразява с местоположението на имотите в местността, но не и с точните им кадастрални граници.
Според териториалния си обхват ПУП се делят на планове за:
- населени места с техните землища, както и на структурни части от населени места с непосредствено прилежащите им части от землищата;
- населени места и селищни образувания или на части от тях, обхващащи част от квартал, един или повече квартали;
- землища или на части от землища.
Според своето съдържание ПУП се делят на (чл. 110, ал. 1 от ЗУТ):
- план за регулация и застрояване – ПРЗ (план за регулация на улици и поземлени имоти и за режим на застрояване);
- план за регулация – ПР (план за регулация на улици и поземлени имоти без режим на застрояване); планът за регулация може да бъде план за улична регулация – ПУР (план за регулация само на улици и на поземлени имоти за обекти на публичната собственост);
- план за застрояване – ПЗ;
- работен устройствен план – РУП (план за застрояване и силуетно оформяне);
- парцеларни планове за елементите на техническата инфраструктура извън границите на урбанизираните територии.
С ПРЗ се урегулират:
- поземлените имоти, предназначени за обекти на публичната собственост;
- поземлените имоти за застрояване и поземлените имоти без застрояване с техния режим;
- кварталите и поземлените имоти за предимно жилищно застрояване с пределно допустими плътност и интензивност на застрояване, височина и начин на застрояване, линии на застрояване;
- кварталите и поземлените имоти за производствени и складови дейности, за селскостопанско производство и животновъдство, режимът на тяхното устройство и санитарно-охранителните им зони;
- кварталите и поземлените имоти за озеленяване с рекреационно, защитно и мелиоративно предназначение;
- кварталите и поземлените имоти за спортни дейности и дейности за забавления и режимът за устройството им;
- кварталите и поземлените имоти със сгради за обществено обслужване;
- кварталите и поземлените имоти с културно-историческо значение и режимът на устройството и опазването им;
- уличната мрежа и алеите;
- мрежите и съоръженията на техническата инфраструктура с техните сервитутни ивици, както и обектите, свързани с опазването на околната среда;
- кварталите и поземлените имоти със смесено, специално или друго предназначение;
- застрашените от бедствия квартали и поземлени имоти, определени съобразно картите, изготвени по реда на наредбата по чл. 6, ал. 2 и общинските планове по чл. 9, ал. 1 от Закона за защита при бедствия, както и необходимите превантивни мерки и начин на устройство и защита.
- ИЗРАБОТВАНЕ НА ИНВЕСТИЦИОНЕН ПРОЕКТ ЗА СТРОИТЕЛСТВО
След като сме уредили въпроса с устройствената основа на нашето бъдещо строителство, може да започнем да мислим за стартиране на процеса на инвестиционно проектиране, който да доведе до издаване на разрешение за строеж. За целта е необходимо да сключим четири договора:
- Договор за проектиране. Спецификата на договора се определя от предмета на този договор, както и от спецификата на статута на изпълнителя (автора – проектант, заедно с авторските му права).
Предметът на договора е създаване на инвестиционен проект (ИП), необходим за получаване на разрешение за строеж и за реализиране на инвестиционната инициатива. Изискванията към обхвата и съдържанието на ИП са разписани в ЗУТ и по-подробно регламентирани в НАРЕДБА №4 от 21.05.2001 г. на министъра на регионалното развитие и благоустройството за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти.
По силата на чл. 139, ал. 2 от ЗУТ възложителят в зависимост от спецификата на обекта задължително възлага за изработване тези части на инвестиционния проект, въз основа на които може да се направи оценка за съответствие с изискванията на чл. 169, ал. 1 и 3 и да се изпълни строежът. Самата Наредба №4 доразвива тази норма, въвеждайки т.нар. задължителен минимален обхват и съдържание на различните видове ИП.
Що се отнася до статута на проектанта – той следва да бъде лице, притежаващо необходимата проектантска правоспособност. Това лице като автор на ИП ще придобие и съответните авторски права, както и ще трябва да упражнява авторски надзор по всички части на ИП в хода на строителството на всички строежи от първа до пета категория включително. По тази причина:
Съвет:
Препоръчваме договорът за проектиране да се сключи като договор за проектиране и осъществяване на авторски надзор след стартиране на строителството (откриване на строителната площадка). Тъй като авторското право на проектанта включва правото му да изисква обектът да бъде изпълнен в пълно съответствие с одобрените ИП, то е необходимо в договора за проектиране да се предвиди клауза, с която проектантът се съгласява при определени условия да разреши допускане на желаните от възложителя несъществени и съществени отклонения от ИП (виж чл. 154 ЗУТ). В противен случай възложителят няма да успее да реализира тези отклонения.
- Договор за осъществяване на надзор в проектирането. Всички части на инвестиционните проекти, които са основание за издаване на разрешение за строеж, задължително се оценяват за съответствието им с основните изисквания към строежите. Целта на т.нар. предварителна оценка на съответствието е да се установи съответствие с предвижданията на подробния устройствен план, с правилата и нормативите по устройство на територията, с изискванията към строежите съгласно нормативните актове за функционалност, транспортна достъпност, опазване на околната среда и здравната защита, както и за взаимната съгласуваност между отделните части на проекта.
Оценката обхваща проверка за съответствие с:
- предвижданията на подробния устройствен план;
- правилата и нормативите за устройство на територията;
- изискванията на нормативните актове по всяко от основните изисквания към строежите по чл. 169, ал. 1 и изискванията по чл. 169, ал. 3;
- взаимната съгласуваност между частите на проекта;
- пълнотата и структурното съответствие на инженерните изчисления;
- изискванията за устройство, безопасна експлоатация и технически надзор на съоръжения с повишена опасност, ако в обекта има такива;
- други специфични изисквания към определени видове строежи съгласно нормативен акт, ако за обекта има такива;
- изискванията на влезли в сила административни актове, които в зависимост от вида и големината на строежа са необходимо условие за разрешаване на строителството по Закона за опазване на околната среда, Закона за биологичното разнообразие, Закона за културното наследство или друг специален закон, както и отразяване на мерките и условията от тези актове в проекта;
- националните изисквания за влагане на строителните продукти в строежите на предвидените в проекта експлоатационни характеристики на строителните продукти;
- изискванията за предотвратяване на големи аварии с опасни вещества и ограничаване на последствията от тях за човешкото здраве и околната среда по глава седма, раздел I от Закона за опазване на околната среда.
Оценката за съответствие се извършва:
- с приемане от експертен съвет на одобряващата администрация – за жилищни и смесени сгради с ниско застрояване и вилни сгради по чл. 137, ал. 1, т. 5, буква „а”, техните реконструкции, преустройства, основни ремонти и промяна на предназначението, както и за обектите по чл. 137, ал. 1, т. 5, букви „д” и „е” или по желание на възложителя – по реда на т. 2;
- като комплексен доклад, съставен от регистрирана фирма – консултант, несвързана с проектанта – за обекти от първа до пета категория задължително, с изключение на обектите по т. 1. Това означава, че за огромната част от строежите, които са групирани в шест категории в чл. 137 ЗУТ, задължително следва да се сключи договор за надзор в проектирането с консултантско дружество, за което по-подробно можем да прочетем в чл. 166 до чл. 168 ЗУТ.
- Договор с лице по чл. 142, ал. 10 ЗУТ;
- Договор с лице по чл. 142, ал. 11 ЗУТ.
След сключване на тези договори идва ред на процедурата по получаване на виза за проектиране (ВП), регламентирана в чл. 140 и чл. 140а ЗУТ. След промените в ЗУТ от юли 2003 г. (ДВ, бр. 65 от 22.07.2003 г.) ВП от задължителен се превърна във факултативен (незадължителен) документ. Сега само в една хипотеза ВП е задължителен елемент от процеса на инвестиционното проектиране. По тази причина нито един административен орган не би следвало да изисква наличие на ВП като задължително условие за съгласуване и одобряване на инвестиционни проекти, освен в предвидените от закона случаи.
В действащата редакция на ЗУТ са регламентирани два основни вида ВП – тази по чл. 140 и тази по чл. 140а.
Първият основен вид ВП е този по чл. 140. Този вид има три „подвида“. Както вече бе отбелязано по-горе, два от трите подвида не са задължително условие за успешното започване и завършване на процеса на инвестиционното проектиране и не може да бъде искано от даден възложител да се снабди с този документ. Този принцип е регламентиран в ал. 1 на чл. 140, според която „възложителят или упълномощено от него лице може да подаде заявление за издаване на виза за проектиране“.
Съвет:
Очевидно тук става въпрос за уреждане на една правна възможност за установяване на едно право в полза на възложителя. След преценка на конкретния казус (най-добре е това да стане в диалог с проектанта, който ще създаде инвестиционния проект) възложителят ще вземе решение дали да поиска въпросната виза, или „да пропусне“ тази административна процедура. Най-вероятно процедурата ще бъде пропусната в тези общини (и други компетентни ведомства), които са изпълнили задължението си по ЗУТ (виж чл.чл. 3, 4, 5 и 5а) да създадат възможност за безпрепятствен публичен достъп до поддържаните от тях регистри на действащите устройствени планове. И действително – ако един проектант може да получи по интернет достъп до даден ПУП в цифров вид, за какво му е да съветва възложителят да иска ВП…
Първият подвид ВП по чл. 140 се съдържа в изречение първо на чл. 140, ал. 2. Според този текст „визата за проектиране представлява копие (извадка) от действащ подробен устройствен план с обхват поземления имот и съседните му поземлени имоти. Във визата следва да бъдат означени:
- наличните сгради и постройки в конкретния имот и в съседните имоти;
- линиите на застрояване;
- допустимите височина, плътност и интензивност на застрояване;
- допустимите отклонения по чл. 36;
- други изисквания, ако има такива установени в предвижданията на плана, извадка от който е визата.
Вторият подвид виза по чл. 140 е разновидност на „обикновената“ ВП. Тя е уредена в изречение второ на чл. 140, ал. 2, който изисква визата да се издаде върху комбинирана скица от кадастралната карта и подробния устройствен план. Тази комбинирана скица се издава в хипотезата, когато дадена кадастрална карта (или изменение на кадастрален план или кадастрална карта) е влязла в сила след влизането в сила на подробния устройствен план, от който се иска извадка. Веднага трябва да уточним, че в случая не става въпрос за комбинирана скица по чл. 16, ал. 3 ЗКИР за пълна или частична идентичност на границите на даден поземлен имот, кадастрална карта и кадастрални регистри по чл. 35а ЗКИР.
Съвет:
Визата – комбинирана скица по чл. 140, ал. 2, изр. второ ЗУТ, указва дали границите (регулационните линии) на даден урегулиран поземлен имот (УПИ), установени с ПУП, съвпадат с имотните му граници, отразени в кадастралната карта, която се е появила в правния мир след влизане в сила на ПУП. Този вид виза представлява своеобразна „сигнална лампа“ за възложителя, която го уведомява дали той има или не проблеми със собствеността на УПИ, в който ще се извърши бъдещото строителство. В случай че визата – комбинирана скица, покаже, че регулационните и имотните граници съвпадат, то няма проблем да стартира създаването на инвестиционния проект. Проблемът се индикира от евентуалното несъвпадане на тези граници. В този случай възложителят следва чрез компетентно лице да анализира ситуацията и да установи причината за разминаването. Възможни са две причини:
Първата е наличие на грешни регулационни граници на УПИ поради това, че ПУП е „стъпил“ върху сгрешен „стар кадастър“ (стар кадастрален план или кадастрална карта). Откритото несъответствие е необходимо да се отстрани чрез изменение на ПУП, което да приведе сгрешените регулационни граници на УПИ в съответствие с тези, фигуриращи в новата кадастрална карта. Изменението на действащия ПУП ще се осъществи на основание чл. 134, ал. 2, т. 2 ЗУТ, по силата на която планът може да бъде променен, когато „при изменение на кадастрален план или при одобряване или изменение на кадастрална карта в урегулирана територия имотните граници на поземлените имоти не съвпадат с регулационните или е установена непълнота или грешка в кадастралната карта, използвана като основа за изработване на подробен устройствен план“.
Втората причина за несъответствие между регулационни и имотни граници по КК е допускане на грешки и непълноти при изработване и одобряване на новата карта. При това положение на помощ ни се притичат процедурите по отстраняване на явна фактическа грешка или на установени непълноти и грешки в ЗКИР (виж чл. 53б и сл.).
Третата разновидност на ВП по чл. 140 е визата по ал. 3. Тази виза е силно желана от бързащите да строят, тъй като спестява много време от т.нар. предстроителен период. Законодателят уреди тази виза с цел ускоряване процеса на проектиране, тъй като чрез нея се спестяват редица дейности по създаване и/или изменение на ПУП. Според нормата на ал. 3 за строежи по чл. 12, ал. 3, чл. 41, ал. 2, чл. 50, 51, 58, 59, чл. 133, ал. 6 и чл. 134, ал. 6, 7 и 8, както и за обекти – недвижими културни ценности, издаването на виза е задължително. Чрез издаването на виза при условията на чл. 140, ал. 3 компетентният орган „замества“ с ВП липсващ ПУП или допълва или изменя действащ план, без да се извършва класическата процедура по създаване и одобряване на ПУП или негово изменение. Ясно е, че с анализираната тук виза се постига резултат, който преди нейното въвеждане е бил постиган с процедиране на ПУП или негово изменение. Затова има възможност визата да бъде обжалвана така, както се обжалват ПУП. Визата за проектиране по ал. 3 се съобщава на заинтересованите лица по чл. 131 ЗУТ, с изключение на случаите, когато са представени декларации за съгласието им с нотариална заверка на подписите или заинтересовани лица са само лицата, по чиято инициатива се издава визата. Те могат да обжалват тази виза пред компетентния съд в двуседмичен срок (виж и чл. 215 ЗУТ).
Визата за проектиране се издава в едномесечен срок от постъпване на заявлението по ал. 1 на чл. 140 в деловодството на съответната администрация.
В началото на 2019 г. в ЗУТ се появи новият чл. 140а, който регламентира нов вид виза за проектиране. Тя е създадена с цел да урегулира по нов начин взаимоотношенията между възложителите и експлоатационните дружества в процеса на предоставяне на изходни данни, необходими в процеса на инвестиционното проектиране и формулиране на условията и параметрите за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура.
По силата на ал. 1 на чл. 140а „в заявлението по чл. 140, ал. 1 възложителят или упълномощеното от него лице може да поиска с визата за проектиране да му бъдат предоставени и изходните данни, необходими за проектирането и за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура от съответните експлоатационни дружества, като опише инвестиционното си намерение“. Анализът на цитирания текст ни води до три извода:
- Визата по чл. 140а се базира на тази по чл. 140 (в известен смисъл – представлява нейна разновидност), тъй като и двата вида ВП се искат въз основа на сходно по съдържание заявление;
- И тази виза по принцип е правна възможност и е въпрос на избор на възложителя кой път ще избере за стартиране на инвестиционното проектиране;
- Визата по чл. 140а е „усъвършенстван“ вариант на тази по чл. 140, тъй като съдържа по-голям обем от информация, който се получава в относително кратък срок.
Всъщност усещането, че заявленията по чл. 140, ал. 1 и чл. 140а, ал. 1 са почти идентични, е измамно. Заявлението по чл. 140, ал. 1 е само една част от това по чл. 140а. Алинея 9 на чл. 140а пояснява, че за заявлението по ал. 1 на чл. 140а се утвърждава специален образец от министъра на регионалното развитие и благоустройството след съгласуване с председателя на Комисията за енергийно и водно регулиране. Това изискване на закона е въведено с цел да се осигури максимално подробно и разбираемо описание на инвестиционното намерение на възложителя, за да получи от страна на експлоатационните дружества изчерпателни и адекватни данни за извършване на проектирането. Самият образец по чл. 140а, ал. 9 съдържа една „обща част“, която се попълва задължително във всички случаи и съдържа и самото описание на инвестиционната инициатива. Към заявлението се попълват и съответните приложения (максимум 4), чиито брой съответства на вида и броя на мрежите на техническата инфраструктура, към които възложителят желае да се присъедини – ел. енергия, ВиК, топлофикация и газификация на имота.
Съвети:
Защо е удачно да поискаме ВП по чл. 140а. ВП по този текст от ЗУТ е основание за:
- сключване на договори с експлоатационните дружества за временно водоснабдяване на строителната площадка по време на изпълнение на строителството и/или за временно електроснабдяване на строителния обект – когато в имота не е осигурено захранване, и 2;
- на договори за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура при посочените в нея условия.
За да се възползвате от благоприятното обвързващо експлоатационните дружества действие на визата, в едногодишен срок от влизането й в сила Вие трябва да внесете за съгласуване и одобряване от компетентния орган своя инвестиционен проект. В този срок експлоатационните дружества не могат да поставят допълнителни условия за присъединяване, утежняващи възложителя. Когато в едногодишния срок от влизането в сила на визата за проектиране не внесете за съгласуване и одобряване инвестиционния проект, ще следва да поискате от експлоатационните дружества да Ви предоставят нови изходни данни и условия за присъединяване по реда, определен в наредбите по чл. 84, ал. 3 от ЗУТ и чл. 116, ал. 7, чл. 125, ал. 3 и чл. 196, ал. 1 от Закона за енергетиката. Това означава, че с изтичане на едногодишния срок визата по чл. 140а губи своята обвързваща сила и вече не може да постигне желания от възложителя ефект, ако експлоатационното дружество се възпротиви. Тогава Вие ще трябва да поискате отново изходни данни и условия за присъединяване, но вече „по общия ред“ и най-важното – срещу заплащане.
С издаването на ВП започва същинският процес на създаване на инвестиционния проект. Законодателят е установил три фази в процеса на проектиране:
- идеен проект;
- технически проект;
- работен проект (работни чертежи и детайли).
Изборът на възложителя кои фази да възложи зависи от няколко фактора, най-важните от които са сложността и спецификата на обекта, както и наличният финансов ресурс за осъществяване на инвестиционната инициатива. В редица случаи „стратегическият избор” при фазирането в процеса на проектиране се подчинява на наличието или липсата на осигурени средства за започване на строителството. Много институции, които финансират строителни проекти, изискват наличие на одобрен идеен инвестиционен проект (ИИП), за да предоставят исканото финансиране.
Съвет:
Самата Наредба №4 (чл. 2) също подсказва идеи за стратегии в проектирането. Според тази норма:
- Еднофазно във фаза технически проект или работен проект се изработват инвестиционните проекти за обекти, които не са сложни във функционално, технологично и/или инсталационно отношение.
- Двуфазно инвестиционните проекти могат да се изработват във фази: идеен и технически проект, идеен и работен проект или технически и работен проект.
- Трифазно във фази идеен, технически и работен проект (работни чертежи и детайли) се изработват инвестиционните проекти за сложни или комплексни обекти.
Всички документи – графични и текстови, на инвестиционния проект се подписват и подпечатват от съответния квалифициран специалист и от управителя на юридическото лице или от едноличния търговец консултант, извършил оценката за съответствие. Комплексният доклад за оценка на съответствието трябва да бъде съставен и подпечатан от консултанта и подписан от управителя на юридическото лице или от едноличния търговец консултант и от всички квалифицирани специалисти, извършили оценката на инвестиционните проекти по съответните части.
Оценката за съответствието на част „Конструктивна” на инвестиционните проекти във фази технически и работен проект се извършва и по договор с възложителя от физически лица, упражняващи технически контрол по част „Конструктивна”, включени в списък, изготвен и ежегодно актуализиран от Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране, който се обнародва в Държавен вестник или в еквивалентен списък или регистър, поддържан от компетентен орган в държава – членка на Европейския съюз, или в друга държава – страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство. Лицето, упражняващо технически контрол, подписва всички документи – графични и текстови, по част „Конструктивна” на инвестиционния проект и изготвя доклад, съдържащ задължително оценка за изпълнението на изискванията в част „Конструктивна” и чл. 169, ал. 1, т. 1 ЗУТ. Всъщност това е третият договор, който възложителят следва да подпише в процеса на инвестиционното проектиране.
Последният договор е с лицето по чл. 142, ал. 11 ЗУТ. Оценката за съответствие по чл. 169, ал. 1, т. 6 на инвестиционните проекти във фази технически и работен проект се извършва по отделен договор с възложителя от физически и юридически лица, които отговарят на изискванията на Закона за енергийната ефективност и са вписани в публичния регистър по чл. 44, ал. 1 от същия закон. Оценката може да се извърши и като част от комплексния доклад по чл. 142, ал. 6, т. 2, когато регистрираната фирма консултант е вписана и в регистъра по чл. 44, ал. 1 от Закона за енергийната ефективност. При тази хипотеза ще имаме само три договора за извършване на инвестиционното проектиране.
Инвестиционните проекти се одобряват или се отказва одобряването им от компетентния орган по чл. 145 ЗУТ:
- при изготвена оценка по чл. 142, ал. 6, т. 2 (от регистриран консултант) – в 14-дневен срок от внасянето им;
- при изготвена оценка по чл. 142, ал. 6, т. 1 (от съответния експертен съвет) – в едномесечен срок от внасянето им.
Съвет:
По-целесъобразно е да възложим оценката за съответствие на регистриран консултант, дори това да не е задължително по закон. Така ще спестим време и ще предотвратим опасността от получаване на отказ след „екзотично решение” на ОЕСУТ…
Инвестиционните проекти се съгласуват и одобряват след писмено заявление на възложителя и след представяне на (чл. 144 ЗУТ):
- документи за собственост, а за сгради на жилищностроителни кооперации – и влязло в сила решение на общото събрание за приемане на проекта;
- виза за проектиране с изходни данни и условия за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура по чл. 140а или виза за проектиране по чл. 140, ал. 3;
- документ с предоставени изходни данни и условия за присъединяване от експлоатационните дружества към мрежите на техническата инфраструктура в случаите, когато не е поискано издаване на виза за проектиране по чл. 140а;
- инвестиционен проект – два екземпляра на хартиен носител и един екземпляр на електронен носител, като форматът на записа на електронния носител на инвестиционния проект и на документите и данните към него се определят с наредбата по чл. 139, ал. 5;
- данни за влезли в сила административни актове, които в зависимост от вида и големината на строежа са необходимо условие за разрешаване на строителството по Закона за опазване на околната среда, Закона за биологичното разнообразие, Закона за културното наследство или друг специален закон;
- оценка на съответствието на проектната документация с основните изисквания към строежа, когато е изготвена от консултант по чл. 142, ал. 6, т. 2;
- положително становище, издадено от органите за пожарна безопасност и защита на населението, за строежите от първа, втора и трета категория;
- данни за влязло в сила разрешително за водовземане или ползване или разрешително за заустване на отпадъчни води, издадени по реда и в случаите, предвидени в Закона за водите;
- данни за положително становище на органите на държавния здравен контрол за инвестиционни проекти за обекти по Закона за храните и обекти с обществено предназначение по смисъла на § 1, т. 9 от допълнителните разпоредби на Закона за здравето.
Административните актове и документите по т. 2, 5, 8 и 9 се предоставят служебно въз основа на съответните идентификационни данни, посочени от заявителя! Често това задължение на администрацията на одобряващия орган не се изпълнява…
Важно е да отбележим, че условията за ползване на вода за питейни, производствени и противопожарни нужди, за изпускане на отпадъчни води, за ползване на електроенергия, за съобщителни връзки, за топлинна енергия и за газоснабдяване се осигуряват от организациите, предоставящи обществени услуги, при условията и по реда на редица специални закони, което е един от фактите, давайки ни основание да твърдим, че възложителите изпитват прекомерна административна тежест още в предстроителния период.
Каква е разликата в понятията „съгласуване” и „одобряване” на инвестиционен проект. Според чл. 145, ал. 2 ЗУТ „съгласуването на инвестиционните проекти се състои в проверка на съответствието им с предвижданията на подробния устройствен план и правилата и нормативите за разполагане на застрояването и устройствените показатели”. Това означава, че главният архитект ще трябва служебно за всеки един конкретен случай детайлно да провери дали ИП е изготвен в пълно съответствие с влезлия в сила ПУП, визата за проектиране по чл. 140, ал. 3, нормите за отстояния, както и показателите като Кинт., коеф. на плътност на застрояване и др. Той съгласува тези части на ИП, които съдържат предвиждания по посочените въпроси. Ако съгласува незаконосъобразни части на ИП, то той ще носи персонална административнонаказателна отговорност. Всички останали проектни части той само одобрява заедно с частите, които е съгласувал служебно по силата на чл. 145, ал. 2. Одобряването на ИП е административен акт, който практически се изразява в подпечатване на всички части на проекта с печата на общинската администрация, областната администрация или на Министерството на регионалното развитие и благоустройството, а за специалните обекти, свързани с отбраната и сигурността на страната – с печата на Министерството на отбраната, съответно на Министерството на вътрешните работи, на Държавна агенция „Национална сигурност” или на Държавна агенция „Разузнаване”.
Отказ да се одобри инвестиционен проект се прави само по законосъобразност, като се посочват конкретните мотиви за това. Възложителят се уведомява писмено по реда на Административнопроцесуалния кодекс за отказа да се одобри инвестиционен проект. Отказът може да бъде обжалван пред органа по чл. 215 ЗУТ в 14-дневен срок от съобщението за издаването му.
Съвети:
- В случай че в едногодишен срок от одобряването на инвестиционните проекти не направите искане за получаване на разрешение за строеж, проектът губи правно действие. Така че своевременно се възползвайте от правото си да искате издаване на разрешение за строеж!
- Когато одобрените инвестиционни проекти, по които е изпълнен строежът, са изгубени, те се възстановяват при необходимост от собственика с инвестиционен проект. Проектът-заснемане се одобрява от органа, компетентен да одобри инвестиционния проект за строежа, след представяне на разрешението за строеж или на други документи от издадените строителни книжа.
III. РАЗЛИЧНИТЕ РЕЖИМИ ЗА РАЗРЕШАВАНЕ И ИЗВЪРШВАНЕ НА СТРОИТЕЛНО-МОНТАЖНИ РАБОТИ (СМР) ПО ЗУТ
След получаване на одобрени инвестиционни проекти можем да пристъпим към получаване на разрешение за строеж, когато това се изисква. Съществуват и други възможности за строителство на определени обекти или за изпълнение на определени СМР, които ще разгледаме в този раздел.
Първият режим за извършване на строителство е т.нар. общ режим. Той включва одобряване на ИП (което бе разгледано) и получаване на разрешение за строеж. Процедурата може да включи съвместяване на двете действия или да бъде разделена на две части в зависимост от волята на възложителя.
Съвет:
Обикновено двете дейности се съвместяват, когато Вие имате необходимите средства за извършване на строителството. Разделянето на процедурата на две се прави най-често, когато възложителят няма необходимото финансиране на своята инвестиционна инициатива и се надява чрез одобрен проект да го намери или от Европейския съюз, или от банкови институции. Понякога имот с одобрен ИП се продава на трето лице, което желае да извърши строителството и да се ползва от това.
Първият режим за разрешаване на строителство се прилага, доколкото в закона не съществува правна възможност за прилагането на някой от другите режими.
Разрешението за строеж за по-голяма част от видовете строежи се издава от главния архитект на общината.
Разрешение за строеж се издава и от:
- областния управител – за обекти на техническата инфраструктура с обхват повече от една община или за обекти с регионално значение;
- министъра на регионалното развитие и благоустройството за:
а) обекти с обхват повече от една област;
б) обекти с национално значение и/или национални обекти;
в) републиканските пътища, железопътните магистрали и железопътните линии;
- министъра на отбраната, съответно от министъра на вътрешните работи, от председателя на Държавна агенция „Национална сигурност” или от председателя на Държавна агенция „Разузнаване”, когато се отнася за обекти на тази агенция – за специалните обекти, свързани с отбраната и сигурността на страната.
Разрешението за строеж е индивидуален административен акт (ИАА), който се издава на възложителя въз основа на одобрен технически или работен инвестиционен проект, когато такъв се изисква. Допуска се разрешение за строеж да се издаде въз основа на одобрен идеен проект при условията на чл. 142, ал. 2 ЗУТ.
Разрешение за строеж на обекти в защитени територии за опазване на културното наследство се издава при спазване разпоредбите на Закона за културното наследство.
Разрешението за строеж се издава в 7-дневен срок от постъпване на писменото заявление, когато има одобрен инвестиционен проект.
Разрешение за нов строеж в недвижим имот, в който съществува незаконен строеж, не се издава на лицето, извършило незаконния строеж, докато същият не бъде премахнат или узаконен.
Одобреният инвестиционен проект, когато такъв се изисква, е неразделна част от разрешението за строеж. Заедно те образуват т.нар. строителни книжа.
Влязло в сила решение по оценка на въздействието върху околната среда (ОВОС) или решение, с което е преценено да не се извършва ОВОС, както и решение за одобряване на доклад за безопасност за изграждане или реконструкция на предприятие и/или съоръжение с висок рисков потенциал или на части от него по реда на Закона за опазване на околната среда, е приложение, неразделна част от разрешението за строеж.
Какво е съдържанието на РС. Съгласно ал. 9 на чл. 148, в този акт се вписват:
- всички фактически и правни основания за издаването му;
- условията, свързани с изпълнението на строежа, включително оползотворяването на хумусния земен слой;
- премахването на сградите без режим на застрояване или запазването им за определен срок до завършването на строежа.
Разрешението за строеж се издава след издаване на разрешение за премахване на засегнатата от строителството дървесна растителност при условия и по ред, определени с наредбата на ОС по чл. 62, ал. 10 ЗУТ.
Разрешение за строеж за извършване на строителни и монтажни работи, като основен ремонт, реконструкция, основно обновяване, преустройства, реставрация и адаптация, при които се засяга конструкцията на строежа, се издава след извършено обследване по реда на чл. 176в (създаване на технически паспорт на сградата).
За издаденото разрешение за строеж или за отказа да се издаде такова разрешение се съобщава на заинтересованите лица при условията и по реда на Административнопроцесуалния кодекс. За издадените разрешения за строеж заедно с одобрените от министъра на регионалното развитие и благоустройството или от областните управители инвестиционни проекти или за отказа да се издаде разрешение за строеж се съобщава на заинтересованите лица с обявление, обнародвано в Държавен вестник. Отказът се прави само по законосъобразност, като се посочват конкретните мотиви за това.
Трябва да се има предвид, че издаденото разрешение за строеж може да бъде атакувано по два начина:
- Чрез обжалване от заинтересованите лица по чл. 149, ал. 2 ЗУТ пред компетентния административен съд;
- По реда на чл. 156 ЗУТ то може да бъде отменено от началника на ДНСК или оправомощено от него лице. Органите, издали разрешение за строеж, уведомяват писмено съответните органи на Дирекцията за национален строителен контрол по местонахождение на строежа за издадените разрешения за строеж и заповеди за допълването им по чл. 154, ал. 5 и изпращат копия от тях в 7-дневен срок от издаването им. Към тях се прилагат копия от текстовата и графичната част на действащия подробен устройствен план и копие от визата за проектиране, когато такава се изисква. В 14-дневен срок от уведомяването им по реда на чл. 149, ал. 5 органите на Дирекцията за национален строителен контрол извършват служебна проверка за законосъобразност на издадените разрешения за строеж и заповедите за допълването им по чл. 154, ал. 5 заедно с одобрените инвестиционни проекти, както и разрешенията за строеж в случаите по чл. 147, ал. 1. При констатиране на нарушения, водещи до незаконосъобразност на издадените строителни книжа, началникът на Дирекцията за национален строителен контрол или оправомощено от него длъжностно лице отменя с мотивирана заповед разрешението за строеж или заповедта за допълване по чл. 154, ал. 5 заедно с одобрените инвестиционни проекти, с изключение на издадените и одобрени от министъра на регионалното развитие и благоустройството.
Вторият режим за извършване на строителство е този по чл. 147 ЗУТ. Съгласно тази норма не се изисква одобряване на инвестиционни проекти за издаване на разрешение за строеж за:
- постройките на допълващото застрояване, с изключение на постройките, предназначени за производство, обществено обслужване или търговия и постройките по чл. 151, ал. 1;
- монтаж на инсталации, съоръжения и уредби, с изключение на съоръженията с повишена степен на опасност, подлежащи на технически надзор от Главна дирекция „Инспекция за държавен технически надзор”;
- реконструкция или основен ремонт на покриви на сгради, разположени в имоти – частна собственост, отредени за ниско жилищно застрояване, без изграждане на нови стоманобетонни плочи, без промяна на височината и предназначението на подпокривното пространство;
- басейни с обем до 100 куб. м в оградени поземлени имоти;
- подпорни стени с височина от 1,20 м до 2 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
- строежите по чл. 50, т. 1 и т. 2, буква „в”;
- плътни огради на урегулирани поземлени имоти с височина на плътната част от 0,60 м до 2,20 м, с изключение на случаите по чл. 48, ал. 9;
- изграждане на геотермална система за експлоатация на плитки геотермални ресурси по смисъла на Закона за енергията от възобновяеми източници;
- строежите по чл. 55;
- монтаж на инсталации за производство на електрическа енергия, топлинна енергия и/или енергия за охлаждане от възобновяеми източници с обща инсталирана мощност до 1 МW включително към съществуващите сгради и постройки, в т.ч. върху покривните и фасадните им конструкции и в прилежащите им поземлени имоти. За монтаж на инсталациите върху съществуващите сгради и постройки, в т.ч. върху покривните и фасадните им конструкции, разположени извън урбанизираните територии, не се изисква изработване и одобряване на подробен устройствен план;
- изграждане на енергиен обект по чл. 25а, ал. 1 от Закона за енергията от възобновяеми източници с обща инсталирана мощност до 5 МW;
- изграждане на физическа инфраструктура за разполагане на кабелни електронни съобщителни мрежи в сгради, в т.ч. в режим на съсобственост или етажна собственост;
- изграждане на физическа инфраструктура за разполагане на кабелни електронни съобщителни мрежи от регулационната линия на имота, в който се изгражда, до входната точка на мрежата в сградата;
- оранжерии с площ от 200 кв. м до 1000 кв. м включително без съпътстващи производствени инсталации и без помощни (обслужващи) сгради и постройки.
За строежите по т. 1, 3, 4, 5, 6, 7 и 14 се представя проектно решение на инженер-конструктор с указания за изпълнението им, а в случаите по т. 10 се представят проектни решения на инженер-конструктор, на електроинженер и/или на инженер по топлотехника с чертежи, схеми, изчисления и указания за изпълнението им и проектно решение, с което са определени условията за присъединяване към разпределителната мрежа. За строежите по т. 11 се представят проектно решение на инженер-конструктор и/или електроинженер с чертежи, схеми, изчисления и указания за изпълнението им и допълнително споразумение към договора за достъп и пренос, сключено между крайния клиент и оператор на електропреносната или на съответната електроразпределителна или затворена електроразпределителна мрежа. За строежите по т. 8 се представя геоложки доклад, а за хидрогеотермална система – хидрогеоложки доклад, изготвени съгласно наредбата по чл. 135, ал. 1, т. 2 от Закона за водите, проектно решение на инженер по топлотехника с чертежи, схеми, изчисления и указания за изпълнението. За строежите по т. 12 и 13 се представят договор със собственика и проектни решения на инженер-конструктор и на инженер с професионална квалификация в областта на съобщенията, с чертежи, схеми, записка с техническите характеристики на физическата инфраструктура и на електронната съобщителна мрежа, която се предвижда за разполагане в нея, и указания за тяхното изпълнение.
В случаите, когато не се изисква одобряване на инвестиционен проект, разрешение за строеж се издава само въз основа на искането за разрешение и документ за собственост, за учредено право на строеж или за право да се строи в чужд имот по силата на специален закон. В разрешението за строеж се вписват видовете строителни и монтажни работи, които ще бъдат изпълнени. За постройки и съоръжения по чл. 147, ал. 1 към разрешението за строеж се прилага ситуационна скица с обозначени линии на застрояване, разстояния и височини.
Третият режим е този по чл. 147а ЗУТ. Според тази относително нова разпоредба промяна на предназначението на сгради или на самостоятелни обекти в сгради без извършване на строителни и монтажни работи се извършва след издаване на разрешение за промяна на предназначението от главния архитект на общината, при условие че са спазени изискванията на чл. 38 или 39 ЗУТ, не се нарушават правилата и нормативите за застрояване и са представени положителни становища от съответните компетентни органи относно спазване на изискванията, определени с нормативен акт за новото предназначение. Обръщаме Ви внимание, че този режим не предполага извършване на СМР, а само промяна на предназначението на даден обект.
Най-благоприятният режим за осъществяване на определени видове СМР е този по чл. 151 ЗУТ. Тук въобще не се изисква разрешение за строеж за:
- текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации;
- текущ ремонт и поддържане на елементите на техническата инфраструктура по чл. 64, ал. 1, с който не се променят трасето и техническите характеристики;
- оранжерии с площ до 200 кв. м, леки постройки за отоплителни материали и инвентар, кладенци, чешми, водоплътни изгребни ями и временни тоалетни;
- подпорни стени с височина до 1,2 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
- изкопи и насипи с дълбочина или височина до 1 м и с площ до 30 кв. м;
- остъкляване на балкони и лоджии;
- надгробни паметници, надгробни плочи и кръстове с височина до 3 м;
- теренна консервация на недвижими културни ценности;
- консервация и реставрация на фасади и на художествени елементи и стенописи в интериор на архитектурно-строителни и художествени културни ценности и консервация на археологически недвижими културни ценности;
- монтаж на сградни газови инсталации в жилищни и вилни сгради;
- леки прозирни огради и плътни огради с височина на плътната част до 0,6 м в рамките на поземления имот;
- градински и паркови елементи с височина до 2,5 м над прилежащия терен;
- изграждане на физическа инфраструктура в случаите по чл. 50, ал. 3, т. 3 от Закона за електронните съобщителни мрежи и физическа инфраструктура за разполагане на кабелни електронни съобщителни мрежи в имоти – частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване;
- изграждане на сградни водопроводни и канализационни инсталации и водопроводни и канализационни мрежи, когато се изграждат извън обхвата на инвестиционния проект за основното застрояване, разположени в регулационните граници на имоти – частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване, до измервателните уреди на водопроводните отклонения за присъединяване към уличната водопроводна мрежа, съответно до ревизионната канализационна шахта за присъединяване към уличните канализационни мрежи;
- изграждане на електрически уредби и инсталации за ниско напрежение, когато се изграждат извън обхвата на инвестиционния проект за основното застрояване, разположени в регулационните граници на имоти – частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване, до границата на собственост на електрическите съоръжения;
- поддръжка, дооборудване и/или подобряване на елементи на приемно-предавателни станции, както и тяхната подмяна или допълване чрез монтаж или демонтаж на елементи от радиопредавателната система, с елементи и оборудване на същата или друга електронна съобщителна мрежа от същия и/или друг вид технология в същия или друг честотен обхват, при спазване на здравните норми и изисквания, в случай че не се налага да бъдат изпълнени изкопни работи и/или строително-монтажни работи, променящи конструкцията, вида на конструктивните елементи и/или натоварвания на съответните съоръжения, с оглед спазването на изискванията за механично съпротивление и устойчивост;
- парници с временна преносима конструкция, независимо от размера и формата, покрити с полиетилен, поливинил или друга подходяща материя, без съпътстващи производствени инсталации и без помощни (обслужващи) сгради и постройки;
- точки за безжичен достъп с малък обхват, които отговарят на изискванията, определени в Регламент за изпълнение (ЕС) 2020/1070;
- изграждане, основен ремонт и подмяна на инсталации за производство на електрическа енергия, топлинна енергия и/или енергия за охлаждане от възобновяеми източници, а в случаите на геотермални системи – до дълбочина от 10 метра, включително към съществуващите еднофамилни жилищни и вилни сгради и в прилежащите им поземлени имоти, енергията от които ще се използва само за собствено потребление, ако общата им инсталирана мощност не надхвърля до 20 kW.
За недвижими културни ценности в техните граници и охранителни зони дейностите се изпълняват след съгласуване по реда на Закона за културното наследство, с изключение на теренната консервация. В 10-дневен срок възложителят предоставя копие от съгласуваната проектна документация в съответната общинска администрация.
Последният режим (по чл. 154 ЗУТ) засяга периода след влизане в сила на разрешението за строеж. Това е режимът за допускане и извършване на СМР в отклонение от одобрените ИП и при влязло в сила РС. Съгласно ал. 1 на чл. 154, при промяна на инвестиционните намерения на възложителя след издаване на разрешението за строеж се допускат само несъществени отклонения от одобрения инвестиционен проект.
В ал. 2 на чл. 154 изчерпателно са изброени съществените отклонения. Всички останали са несъществени. Съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект са отклоненията, които:
- нарушават предвижданията на действащия подробен устройствен план;
- нарушават изискванията за строителство в територии с особена териториалноустройствена защита или в територии с режим на превантивна устройствена защита;
- са несъвместими с предназначението на територията;
- нарушават строителните правила и нормативи, техническите, технологичните, санитарно-хигиенните, екологичните и противопожарните изисквания;
- променят строителната конструкция и вида на конструктивните елементи и/или натоварванията;
- нарушават предвижданията на проекта, като се променя предназначението на обекти, отнемат се или се изменят съществено общи части на строежа или инвестиционното намерение се променя за етапно изграждане при условията на чл. 152, ал. 2;
- променят вида и местоположението на общи инсталации и уредби в сгради и съоръжения;
- променят вида, нивото, местоположението и трасето на преносни и довеждащи проводи и съоръжения до урбанизираните територии и на общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура в урбанизираните територии, както и на комуникационно-транспортните мрежи и съоръжения и на съоръженията и инсталациите за третиране на отпадъци.
След издаване на разрешението за строеж изменения в одобрения инвестиционен проект в обхвата на съществените отклонения по ал. 2, т. 1, 2, 3 и 4 на чл. 154 са недопустими. Извършването им се счита за незаконно строителство по смисъла на чл. 225 с всички произтичащи от това тежки последици (например премахване).
След издаване на разрешението за строеж изменения в одобрения инвестиционен проект в обхвата на съществените отклонения по ал. 2, т. 5, 6, 7 и 8 се допускат по искане на възложителя, придружено от нотариално заверено съгласие на заинтересованите лица по чл. 149, ал. 2 (които могат да обжалват РС) въз основа на одобрен инвестиционен проект към издаденото разрешение за строеж. Тези изменения се отразяват със заповед за допълване на издаденото разрешение за строеж и се допускат преди реализирането им. Заповедта за допълване не подновява срока за започване, съответно за завършване на строежа.
Измененията в одобрения инвестиционен проект в обхвата на съществените отклонения по ал. 2, т. 5 – 8 се одобряват при условията и по реда на чл. 145 в сроковете по чл. 144, ал. 3 (същият режим като при издаване на РС). Заповедта за допълване на разрешението за строеж по ал. 5 на чл. 154 се издава едновременно с одобряване на измененията в инвестиционния проект.
Съвет:
Възползвайте се своевременно от правото да реализирате разрешеното строителство! В противен случай разрешението за строеж може да загуби своето правно действие и инвестиционното Ви намерение ще бъде сериозно „спънато“ (чл. 153 ЗУТ).
Разрешението за строеж губи правно действие, когато:
- в продължение на три години от влизането му в сила не е започнало строителството;
- в продължение на 5 години от започване на строителството не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградите;
- в продължение на 10 години от започване на строителството на елементи на техническата инфраструктура то не е завършено или не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградите за обектите по чл. 137, ал. 1, т. 1 и 2, за националните обекти, за обектите с национално значение и за обектите с първостепенно общинско значение.
Строежите, за които разрешението за строеж е загубило действието си, могат да бъдат осъществени след презаверяване на разрешението за строеж. Презаверяване на разрешението за строеж може да бъде поискано от възложителя на строежа в тримесечен срок от изтичането на съответния срок по ал. 2. Презаверяването на разрешението за строеж се извършва от органа, който го е издал, в 14-дневен срок от подаване на заявлението. Разрешението за строеж може да се презаверява само веднъж – за подновяване на срока за започване на строежа или за подновяване на срока за завършване на строежа. Презаверяването на разрешението за строеж в случаите по т. 1 подновява срока за започване на строителството, а презаверяването на разрешението за строеж в случаите по т. 2 и 3 подновява срока за завършване на строителството. Презавереното разрешение за строеж губи правно действие след изтичането на срока, за който е презаверено, ако не е започнато или съответно не е завършено строителството. Одобреният инвестиционен проект губи правно действие, ако разрешението за строеж не бъде презаверено, както и когато презавереното разрешение за строеж е загубило правно действие. Отказът за презаверка на разрешението за строеж се съобщава по реда на Административнопроцесуалния кодекс на заинтересованите лица по чл. 149, ал. 2 и подлежи на обжалване по реда на чл. 215 в 14-дневен срок от съобщаването.
- ИЗПЪЛНЕНИЕ НА РАЗРЕШЕНОТО СТРОИТЕЛСТВО
Най-после достигнахме до „венеца“ на инвестиционния процес – осъществяване на самото строителство, съобразно одобрените строителни книжа или дори без такива, в случаите по чл. 151 ЗУТ.
В началото трябва да се запознаем с основните принципи, свързани със статута на участниците в строителния процес и взаимоотношенията между тях, определени от закона:
- Участници в процеса на строителството са възложителят, строителят, проектантът, консултантът, физическото лице, упражняващо технически контрол за част „Конструктивна”, техническият ръководител и доставчикът на машини, съоръжения и технологично оборудване;
- Взаимоотношенията между участниците в строителството се уреждат винаги и задължително с писмени договори;
- За осигуряване нормалното функциониране и ползване на завършените строителни обекти и отстраняване на скритите дефекти след приемането им и въвеждане в експлоатация (ползване) с наредба на министъра на регионалното развитие и благоустройството се определят минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти (Наредба №2 от 31 юли 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти);
- Гаранционните срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти се определят с договора между възложителя и изпълнителя за съответния строителен обект. Те не могат да бъдат по-малки от минималните срокове, определени с Наредба №2;
- Гаранционните срокове текат от деня на въвеждане на строителния обект в експлоатация.
Важно е да отбележим, че възложителят има сериозни задължения, свързани с организацията и изпълнението на строителството. Те са изброени в чл. 161 ЗУТ и неизпълнението им е свързано със сериозни санкции. Според законодателя възложителят е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон. Възложителят или упълномощено от него лице осигурява всичко необходимо за започване на строителството.
Възложителят носи отговорност за:
- осигуряване на необходимите документи по чл. 142, ал. 5, т. 7 и 8 и предоставянето им на проектанта и на лицето, извършващо оценка за съответствие на инвестиционния проект, за отразяване в комплексния доклад за оценка на съответствието, с изключение на случаите, в които с договор тези задължения са възложени на консултанта;
- започване на строеж със сключен договор за строителен надзор, когато такъв се изисква;
- започване на строеж със сключен договор за строителство, когато такъв се изисква;
- започване на строеж с договор за строителство със строител, който е регистриран по чл. 3, ал. 2 от Закона за Камарата на строителите за съответната група и категория строеж, в случаите, когато регистрацията е задължителна.
- започване на строеж със сключен договор за авторски надзор на обекта.
Виждаме, че към четирите (или три) договора в процеса на инвестиционното проектиране се добавят още четири, което подсказва, че на всеки възложител е необходима сериозна експертна и юридическа подкрепа при организиране на бъдещото строителство.
Глобата за неизпълнение на посочените задължения варира от 5000 до 30 000 лева, съгласно чл. 237, ал. 1, т. 14 от ЗУТ и се налага от началника на ДНСК или оправомощено от него лице.
След като изяснихме задълженията на възложителя, е необходимо да разгледаме и основните задължения на строителя, регламентирани в закона (чл. 163 ЗУТ). Строителят е дефиниран като физическо или юридическо лице, включващо в състава си физически лица, притежаващи необходимата техническа правоспособност, което по писмен договор с възложителя изпълнява строежа в съответствие с издадените строителни книжа. Той носи отговорност за:
- изпълнението на строежа в съответствие с издадените строителни книжа и с изискванията на чл. 169, ал. 1 и 3, както и с правилата за изпълнение на строителните и монтажните работи и на мерките за опазване на живота и здравето на хората на строителната площадка;
- изпълнението на строителните и монтажните работи с материали, изделия, продукти и други в съответствие с основните изисквания към строежите, както и за спазване на технологичните изисквания за влагането им;
- своевременното съставяне на актовете и протоколите по време на строителството, удостоверяващи обстоятелствата по т. 1 и 2;
- съхраняването на екзекутивната документация и нейното изработване, когато от възложителя с договор не е възложено на друг участник в строителството, както и за съхраняването на другата техническа документация по изпълнението на строежа;
- съхраняването и предоставянето при поискване от останалите участници в строителството или от контролен орган на строителните книжа, заповедната книга на строежа по чл. 170, ал. 3 и актовете и протоколите, съставени по време на строителството;
- изпълнението на строежи, съответстващи на направената регистрация по чл. 3, ал. 2 от Закона за Камарата на строителите за съответната група и категория строежи в случаите, когато тя е задължителна.
Строителят носи имуществена отговорност за причинени щети и пропуснати ползи от свои виновни действия или бездействия.
Строителят може да възложи на подизпълнител извършването на отделни видове строителни и монтажни работи или на части (етапи) от строежа.
Важно е да отбележим, че професията строител е регулирана със закон професия. Това е регламентирано със Закона за Камарата на строителите (ЗКС), приет през 2006 година. Този закон определя изискванията към лицата, извършващи строителство, както и устройството и дейността на професионалната организация на строителите и цели да създаде условия за:
- идентифициране и прозрачност на дейността на лицата, извършващи строителство;
- подобряване управлението на строителната дейност, повишаване на отговорността на строителя за постигане на съществените изисквания към строежите и на качеството на изпълнение на строежите;
- защита на интересите на потребителите на строителни услуги.
Законът изисква строителите, изпълняващи строежи от първа до пета категория по чл. 137, ал. 1 от Закона за устройство на територията или отделни видове строителни и монтажни работи, посочени в Националната класификация на икономическите дейности, позиция „Строителство”, да бъдат вписани в Централния професионален регистър на строителя (ЦПРС). Строител, който не е изпълнил това изискване и извършва изпълнение на строежи или СМР, подлежи на големи санкции по чл. 237 ЗУТ, а именно:
- строител, изпълняващ строежи от първа категория, без да е вписан в Централния професионален регистър на строителя и без да има издадено удостоверение за тях – в размер от 50 000 до 100 000 лв.;
- строител, изпълняващ строежи от втора категория, без да е вписан в Централния професионален регистър на строителя и без да има издадено удостоверение за тях – в размер от 30 000 до 50 000 лв.;
- строител, изпълняващ строежи от трета, четвърта и пета категория, без да е вписан в Централния професионален регистър на строителя и без да има издадено удостоверение за тях, с изключение на строежите по чл. 14, ал. 2 от Закона за Камарата на строителите – в размер от 10 000 до 30 000 лв.;
- строител, изпълняващ строителни и монтажни работи, без да е вписан в Централния професионален регистър на строителя и без да има издадено удостоверение за тях – в размер от 2000 до 5000 лв.
Глобите се налагат от съответните органи на ДНСК.
Самото вписване на строителите в Централния професионален регистър на строителя се извършва по категории строежи – за строежи от първа категория, за строежи от втора категория и за строежи от трета, четвърта и пета категория, както и по отделни строителни и монтажни работи по чл. 3, ал. 2 ЗКС, за изпълнението на които строителят трябва да докаже, че отговаря на изискванията по този закон. Строителите, вписани в регистъра за изпълнението на строежи от първа категория и получили удостоверение за тях, могат да изпълняват строежи от всички категории. Строителите, вписани в регистъра за изпълнението на строежи от втора категория и получили удостоверение за тях, могат да изпълняват строежи от всички категории, с изключение на строежите от първа категория. Строителите, вписани в регистъра за изпълнението на строежи от трета, четвърта и пета категория и получили удостоверение за тях, могат да изпълняват само посочените категории строежи. Строителите, вписани в регистъра за изпълнението на отделни видове строителни и монтажни работи по чл. 3, ал. 2 и получили удостоверение за тях, могат да изпълняват само дейностите, за които са вписани в регистъра.
Важно – строежи на жилищни и вилни сгради с ниско застрояване и строежи по чл. 137, ал. 1, т. 5, букви „в” и „г” от Закона за устройство на територията с разгъната застроена площ до 100 кв. м могат да се изпълняват и от строители, които не са вписани в регистъра!
Редът за вписване и водене на регистъра се определя с правилник, приет от общото събрание на камарата, който се обнародва в Държавен вестник.
В регистъра се вписват строители, които отговарят на следните изисквания:
- нямат ликвидни и изискуеми публични данъчни задължения и задължения за задължителни осигурителни вноски, както и лихви, свързани с тези задължения, освен ако компетентният орган е допуснал разсрочване или отсрочване на задълженията;
- не са обявени в несъстоятелност и не се намират в производство по несъстоятелност или ликвидация;
- разполагат с изискващото се техническо оборудване за извършване на заявените строителни и монтажни работи;
- разполагат с необходимия персонал, нает по трудови договори:
а) за техническо ръководство на строежите;
б) за контрол върху качеството на изпълнение на строителството, за съответствие на влаганите в строежите строителни продукти със съществените изисквания за безопасност;
в) за контрол по спазването на здравословни и безопасни условия на труд;
г) за организиране изпълнението на дейности по защита при бедствия;
д) други лица, за които с нормативен акт се изисква да са наети по трудов договор;
- наетият технически персонал притежава необходимата правоспособност съобразно придобитата специалност и образователно-квалификационна степен, професионален опит, познания и техническа компетентност по отношение на националното му законодателство;
- наетите работници притежават необходимата професионална квалификация за изпълнение на извършваните строителни дейности;
- имат валидна застраховка за вредите, които могат да настъпят вследствие на неизпълнение на задълженията им, изисквани по действащи нормативни актове.
Според ЗКС в правилника за реда за вписване и водене на ЦПРС се определят критерии за вписване в отделните категории, въз основа на които органът, извършващ вписването, установява, че строителят разполага с необходимите човешки и технически ресурси, както и с необходимия производствен опит. Това представлява не само гаранция за осветляване на дейностите в строителния бранш, но и гаранция към възложителите, че те ще сключат договор за строителство не с фирма фантом, а със строител, притежаващ опит, необходимите човешки ресурси и механизация, както и добро име в обществото. По тази причина законодателят е обявил, че Централният професионален регистър на строителя е публичен и се публикува на интернет страницата на камарата. Всяко лице може да поиска справка за извършените вписвания в регистъра.
Съгласно чл. 20, ал. 1 ЗКС строителят е длъжен да заяви за вписване всяка промяна на обстоятелство, подлежащо на вписване в регистъра, в 14-дневен срок от настъпване на промяната. По силата на ал. 2 строителят представя ежегодно до 30 юни в комисията по чл. 26 годишен финансов отчет.
Според чл. 21, ал. 1 строителят задължително се заличава от регистъра при:
- прекратяване на юридическото лице на строителя;
- неосъществяване на строителна дейност за срок, по-дълъг от три години, с изключение на случаите, когато чуждестранно лице не извършва постоянна дейност на територията на Република България;
- неизпълнение на задължението по чл. 20, ал. 1 за обявяване на промени повече от три пъти за една година;
- неизпълнение на задължението по чл. 20, ал. 2 за представяне на ГФО;
- заличаване вписването на физическото лице – едноличен търговец, или при поставянето му под пълно запрещение;
- влязло в сила решение за обявяване в несъстоятелност;
- установяване, че строителят е престанал да отговаря на някое от изискванията за вписване, което се извършва при условия и по ред, определени в правилника;
- прекратяване на държавното или на общинското предприятие.
Излишно е да казваме, че и тези санкционни последици за строителя са въведени с цел защита на интересите на възложителите.
Съвет:
Изводът, който се налага от краткия анализ на ЗКС, е – възложители, когато предприемате организация на своето строителство, не се колебайте, а сключвайте задължително писмен договор за строителство, и то със строител, регистриран в ЦПРС за съответната категория строеж или видове СМР!
След този съвет логично достигаме и до спецификата на договора за строителство. По принцип договорът за строителство е разновидност на договора за изработка, регламентиран в чл. 258-269 на ЗЗД. Както вече отбелязахме, той задължително се сключва в писмена форма. Това се налага предвид спецификата и сложността на изпълнение на предмета на договора, съчетаващ в себе си сложна смес от технически, юридически и финансово-икономически проблеми. Освен това в чл. 164 на ГПК фигурира забрана за използване на свидетелски показания при доказване на юридически факти по договори на стойност над 5000 лева.
Страни по договора за строителство са Възложителят и Строителят, чиито статути по ЗУТ вече бяха коментирани. Важно е да се знае, че задълженията на страните по договора, съдържащи се в ЗУТ, както в други текстове на действащото законодателство следва да бъдат съблюдавани и изпълнявани, независимо че не са съдържащи се в договорните клаузи.
Какви са най-важните раздели в договора за изпълнение на даден строеж или определени видове СМР:
А. Предмет на договора.
Предмет на договора за строителство най-често е изграждане на „строеж” по смисъла на т. 38 от § 5 на Допълнителните разпоредби (ДР) на ЗУТ. Според тази дефиниция „строежи” са надземни, полуподземни, подземни и подводни сгради, постройки, пристройки, надстройки, укрепителни, възстановителни работи, консервация, реставрация, реконструкция по автентични данни по смисъла на чл. 74, ал. 1 от Закона за културното наследство и адаптация на недвижими културни ценности, огради, мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура, благоустройствени и спортни съоръжения, както и техните основни ремонти, реконструкции и преустройства със и без промяна на предназначението.
Предмет на договора може да бъде и отделен „етап”, по смисъла на т. 45 от § 5. „Етап” е част от строежа със самостоятелно функционално предназначение, за която може да бъде издадено отделно разрешение за строеж и разрешение за ползване.
Предметът на договора може да визира и извършване на определени в договора или в приложение – неразделна част от него, СМР във вече въведен в експлоатация обект. Такива могат да са:
- „Промяна на предназначението” на обект или на част от него. Това е промяната от един начин на ползване в друг съгласно съответстващите им кодове, представляващи основни кадастрални данни и определени съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър и нормативните актове за неговото прилагане.
- „Основен ремонт” на строеж – частично възстановяване и/или частична замяна на конструктивни елементи, основни части, съоръжения или инсталации на строежа, както и строително-монтажните работи, с които първоначално вложени, но износени материали, конструкции и конструктивни елементи се заменят с други видове или се извършват нови видове работи, с които се възстановява експлоатационната им годност, подобрява се или се удължава срокът на тяхната експлоатация.
- „Текущ ремонт” на строеж – подобряването и поддържането в изправност на сградите, постройките, съоръженията и инсталациите, както и вътрешни преустройства, при които не се:
а) засяга конструкцията на сградата;
б) извършват дейности, като премахване, преместване на съществуващи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата;
в) променя предназначението на помещенията и натоварванията в тях.
Текущ ремонт на строеж е и подобряването и поддържането в изправност на елементите на техническата инфраструктура по чл. 64, ал. 1, при които не се променят трасето и техническите характеристики.
- „Реконструкция” на строеж – възстановяване, замяна на конструктивни елементи, основни части, съоръжения или инсталации и изпълнението на нови такива, с които се увеличават носимоспособността, устойчивостта и трайността на строежите.
- „Груб строеж” – сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи.
Имайки предвид посочените законови определения, следва да се подчертае, че предметът на договора е необходимо да бъде точно и ясно дефиниран (като се има предвид и съдържанието на разрешението за строеж и одобрените ИП), както и да се наричат нещата с истинските им имена. Например ако фактически ще се извършва основен ремонт, не бива страните да записват като предмет на договора текущ ремонт. В случай че предвидените СМР или обекти за изграждане са многобройни, предметът на договора е удачно да бъде описан подробно в приложение към договора. Това ще направи лесно разбираемо съдържанието на задължението на строителя и ще подпомогне прилагането и тълкуването на договора и решаване на спорове между страните.
Б. Срок за изпълнение на строителството.
Срокът за извършване на СМР започва да тече от датата на откриване на строителната площадка (Протокол №2а) и в повечето случаи завършва с подписване на Протокол Обр.15. Много често от строителя се изисква да представи линеен график за достигане на определени етапи (съставяне на определени актове и протоколи) от строителството. Това се практикува предимно на сложни и големи обекти, както и на обекти, на които извършването на СМР се съчетава с монтажа на съоръжения, инсталации, производствени линии и др. Когато едно разрешение за строеж се издава за извършване на строителство на няколко етапа, е целесъобразно да се фиксират точни срокове за изграждане на всеки етап. Естествено, за неспазване на договорените междинни и окончателни срокове се предвиждат неустойки в полза на възложителя.
В. Цена, срокове и начин на плащане на извършените СМР.
Клаузите относно цената и начина на нейното плащане са стандартни и не представляват голям проблем пред страните по договора. Предвиждат се авансово плащане, междинни плащания и окончателно разплащане след въвеждане на готовия обект в експлоатация. Много по-важно е да се обърне необходимото внимание на предавателно-приемателните процедури и документи (например акт. Обр. 19), с които се доказва изпълнението на определено количество СМР, тяхното качество, достигането на определен етап, предвиден като основание за плащане. Тези клаузи могат да бъдат включени и на други места в договора – специален раздел или при правата и задълженията на страните. Също така е необходимо да се определи видът и максималният размер на допустимите „непредвидими разходи”, с които може да се увеличи първоначалната цена, начинът на определяне на стойността им, както и редът за констатиране на тяхното наличие и за разплащането им.
Г. Гаранции за добро изпълнение.
Честа практика е при сключване на договори за строителство от изпълнителя да се изискват най-различни гаранции, чрез които ще може ефективно да се реализира отговорността му, в случай че не изпълни или изпълни лошо свои договорни задължения, както и при поява на „гаранционни дефекти”. В повечето случаи се прибягва до уговаряне на учредяване на банкови гаранции – парична сума, която възложителят може да усвои при определени в договора условия и до изтичане на договорените гаранционни срокове.
Нека не забравяме и още една възможност за защитата на правата и на двете страни по договора – застраховането в строителството.
По силата на чл. 171 ЗУТ проектантът, лицето, упражняващо технически контрол по част „Конструктивна”, консултантът, строителят и лицето, упражняващо строителен надзор, застраховат професионалната си отговорност за вреди, причинени на други участници в строителството и/или на трети лица вследствие на неправомерни действия или бездействия при или по повод изпълнение на задълженията им. Условията и редът за задължително застраховане на лицата по ал. 1, включително застрахователното покритие, изключените рискове, минималните застрахователни суми и премии, се определят с наредба на Министерския съвет (Наредба за условията и реда за задължително застраховане в проектирането и строителството, приета с ПМС №38 от 24.02.2004 г. и обн. ДВ, бр. 17 от 2.03.2004 г.).
Анализът на тази норма дава отговор на следните въпроси:
Кои лица следва да застраховат своята професионална отговорност в строително-инвестиционния процес? Това са:
- Проектантът – за изработените от него инвестиционни проекти и за действията си като авторски надзор;
- Лицето, упражняващо технически надзор по част „Конструктивна“ на ИП – за действията си като допълнителен надзор в проектирането по тази част, в случай че консултантът не притежава в състава си такова лице;
- Консултантът – за извършваната от него оценка за съответствие на ИП и/или за упражняване от него на строителен надзор, независимо от това дали е задължителен по закон, или поискан от възложителя;
- Строителят – за изпълнение на договорените от него СМР.
Какви рискове покрива застраховката „Професионална отговорност“ за изброените по-горе лица? По-важните от тях са:
- неправомерни действия или бездействия на застрахования при или по повод изпълнение на неговите задължения, извършени в срока на договора;
- неправомерни действия или бездействия на застрахования при или по повод изпълнение на неговите задължения, извършени в периода от ретроактивната дата до сключването на договора. В този случай застрахователят не отговаря за вреди, настъпили преди сключването на застрахователния договор. Ретроактивна дата е датата на започване на дейност от застраховано лице. За лицата, които са упражнявали дейност повече от 5 години, ретроактивната дата е 5 години преди сключването на застрахователния договор.
Кои лица имат право да претендират за изплащане на обезщетение по застраховката по чл. 171, ал. 1 ЗУТ?
- другите участници в строителството (включително възложителите) – за претърпените от тях имуществени и/или неимуществени вреди, настъпили в резултат на неправомерни действия или бездействия на застрахованото лице;
- лица, получили телесна повреда или претърпели материални вреди върху свое имущество в резултат на неправомерни действия или бездействия на застрахованото лице;
- роднини или близки на починало лице, чиято смърт е настъпила в резултат на неправомерни действия или бездействия на застрахованото лице.
Застрахователният договор се сключва от задължените лица по чл. 171 в 15-дневен срок от започване на професионалната им дейност. Застраховката се подновява ежегодно без прекъсване, докато лицето упражнява съответната дейност. При прекратяване на дейността, подлежаща на задължително застраховане, лицето по чл. 171 е длъжно да сключи допълнителна застраховка, покриваща период от 5 години, следващ прекратяването на дейността, в случай че вредоносното действие е извършено след ретроактивната дата.
Държавните органи и възложителят могат да изискват от лицата по чл. 171 доказателства за наличието и валидността на застрахователен договор (копия от застрахователни полици и платежни документи за платени застрахователни премии). Тези документи се представят в 7-дневен срок от писменото им поискване. В случай че възложителят констатира неизпълнение на задължението за сключване и поддържане на застраховка от лицата по чл. 171, той може да спре всички плащания, които им дължи.
Освен застраховката по чл. 171 ЗУТ – професионална отговорност, която е задължителна, законодателят е предвидил и една „факултативна“ застраховка – тази по чл. 173 ЗУТ. Тази застраховка ние наричаме популярно „пообектова“. По силата на чл. 173 ЗУТ с договорите между участниците в строителството (включително с договора за строителство) може да се уговаря отделна застраховка за обезпечаване на отговорностите им за конкретен обект. Възложителят може да изиска от изпълнителя (респективно – строителя) сключването на допълнителна застраховка, покриваща материални вреди върху строежа, материалите, строителната механизация и оборудването на строителната площадка, настъпили през срока на строителството, ако те са заплатени от възложителя или са негова собственост.
Какви са разбиранията на застрахователните компании, изразяващи се в предлаганите от тях продукти на застраховки по чл. 173 ЗУТ:
- Застраховката на строително-монтажни работи на обекти в процес на строеж или ремонт отговаря на изискванията на чл. 173, ал. 2 от Закона за устройство на територията и има за цел да осигури защита на сгради и съоръжения, докато са в процес на строителство за времето от започването на строителните работи до завършването и предаването им (поемане на строителния риск);
- Предмет на застраховката са строителни обекти от всякакъв вид, като жилищни, търговски и промишлени сгради, всякакви видове инфраструктурни обекти и др. Полицата може да включва и временните постройки и съоръжения на строителната площадка;
- Застраховката осигурява покритие срещу всички рискове от загуба или вреда на строително-монтажни работи, строителни машини, строителни съоръжения и оборудване, разходи за разчистване на останките след застрахователно събитие на строителя, възложителя, изпълнителя и подизпълнителите през периода на строителството на обекта и по време на гаранционния срок;
- Застрахователната сума на СМР е равна на цената на строителния договор, т.е. пълната стойност на строителните работи към завършването на обекта, включваща стойността на строителните материали, разходите за труд, машиночасове, амортизации, транспортни и митнически такси и сборове, задължения, включително и печалбата, както и материали и оборудване, доставени от възложителя;
- Допълнително могат да бъдат покрити и разходи за хонорари на външни консултанти (архитекти, инженери и други специалисти), необходими при отстраняване последиците от застрахователно събитие. Лимитът на отговорност се определя по договаряне;
- Застрахователят обезщетява застрахования за сумите, които той е длъжен да заплати съгласно българското законодателство за причинени имуществени вреди и телесни увреждания, настъпили през срока на застраховката на територията на строителната площадка или в непосредствена близост до нея при извършване на застрахованите СМР;
- Премията зависи от характерните особености на строителния обект, срока на застраховката, хидрогеоложките, метеорологични и земетръсни показатели на района, лимитите на отговорност към трети лица, разширенията на застрахователното покритие и други.
Съвет:
С тези принципни разбирания не се изчерпва застраховката „Всички строителни рискове“ за даден обект. Анализирайки застрахователния пазар, бихме могли да открием над 20 продукта на застрахователи, които успешно се конкурират и предлагат покритие на огромна част от потенциалните рискове, пред които са изправени участниците в строителството. Изборът на подходящ продукт зависи до голяма степен от спецификата на обекта, както и от съвпадението на волеизявленията на страните по даден договор – там, където са съвпаднали желанията на възложителя и изпълнителя. С една дума – проучвайте търпеливо и внимателно застрахователния пазар и не се колебайте да изисквате от изпълнителите наличието на застраховки по чл. 173 ЗУТ, като дори им препоръчате даден продукт, който Ви устройва максимално.
Д. Права и задължения на страните по договора.
Това са стандартни клаузи, които най-често преповтарят или нормите на Закона за задълженията и договорите, или на ЗУТ и някои актове по прилагането му. Важното е в този раздел да бъдат разписани ясно и точно и редът, и условията, при които страните вземат участие в процедурата по съставяне на актове и протоколи по Наредба №3 от 31 юли 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството. На много от нас тези документи биха се сторили като излишна бюрократична дейност, но всъщност тези актове и протоколи представляват понякога единствените кредитирани от правораздавателните органи доказателства за степента и качеството на изпълнение на договорите в строителния процес.
Съвети:
- Друг въпрос, който може да бъде развит на това място, е процедурата за приемане на извършената работа, особено ако тя ще бъде извършена на етапи и множеството приемания ще са основание за изплащане на част от цената. Процедурата трябва да осигурява безпроблемно приемане и препятстване на възможностите някоя от страните да „шиканира“ съставянето на предавателно-приемателни протоколи. Както бе отбелязано по-горе, тези разпоредби могат да се появят и на други места в договора.
- Не е излишно да бъдат разписани и правата на възложителя да контролира (самият той или чрез упълномощени от него лица) изпълнението на възложената работа. Това по принцип се възлага на строителния надзор, но по желание на възложителя може да бъде изпратен на обекта негов доверен представител в качеството му на „инвеститорски контрол“.
Е. Гаранционни срокове.
Имайки предвид вече казаното по-горе относно гаранционните срокове в строителството, е повече от ясно, че възложителят ще се стреми да договори по-дълги от минималните срокове, в случай че желае това. Често гаранционните срокове се договарят като резултат от проведена по ЗОП процедура, в която спечелилият е предложил най-изгодни за възложителя гаранционни условия. Това важи също, когато договорът за строителство се сключва извън правилата на ЗОП. Тук следва да подчертаем, че Наредба №2, която съдържа минималните гаранционни сокове, в никакъв случай не е благосклонна към строителите и представлява съвсем обективна основа за защита на правата на възложителите. Преценете сами, четейки чл. 20 от Наредбата:
„Чл. 20. (1) За осигуряване нормалното функциониране и ползване на завършените строителни обекти и отстраняване на скритите дефекти след приемането им и въвеждане в експлоатация (ползване) се определят минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти.
(2) Гаранционните срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти се определят с договора между възложителя и изпълнителя за съответния строителен обект и те не могат да бъдат по-малки от минималните срокове, посочени в тази наредба.
(3) Гаранционните срокове започват да текат от деня на въвеждането на строителния обект в експлоатация (издаване на разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация).
(4) Минималните гаранционни срокове на изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти са:
- за всички видове новоизпълнени строителни конструкции на сгради и съоръжения, включително и за земната основа под тях – 10 години;
- за основен ремонт и реконструкция на съществуващи строителни конструкции на сгради и съоръжения, включително и за земната основа под тях, и за възстановени строителни конструкции на сгради и съоръжения, претърпели аварии – 8 години;
- за хидроизолационни, топлоизолационни, звукоизолационни и антикорозионни работи на сгради и съоръжения в неагресивна среда – 7 години; в агресивна среда – 5 години;
- за всички видове строителни, монтажни и довършителни работи (подови и стенни покрития, тенекеджийски, железарски, дърводелски и др.), с изключение на работите по т. 1, 2 и 3 – 5 години;
- за вътрешни инсталации на сгради – 7 години; при основен ремонт и реконструкция – 5 години;
- за завършен монтаж на машини, съоръжения, инсталации на промишлени обекти, контролно-измервателни системи и автоматика – 5 години;
- за пречиствателни съоръжения и депа за твърди битови отпадъци – 7 години;
- за преносни и разпределителни проводи (мрежи) и съоръжения към тях на техническата инфраструктура – 10 години;
- за автомагистрали и скоростни пътища – 7 години; за републикански пътища от I и II клас – 5 години; за републикански пътища III клас – 4 години; при основен ремонт и реконструкция на всички пътища от републиканската пътна мрежа – 3 години; за останалите пътища и улиците – 3 години; при основен ремонт и реконструкция – 2 години;
- за съоръжения за автомагистрали, пътища и улици – 12 години; при основен ремонт и реконструкция – 6 години;
- за железопътни магистрали и железопътни линии – 13 години; при основен ремонт и реконструкция – 10 години;
- за съоръжения за железопътни магистрали и железопътни линии – 13 години; при основен ремонт и реконструкция – 8 години;
- за самолетни писти – 13 години; при основен ремонт и реконструкция – 10 години;
- за съоръжения за самолетни писти – 13 години; при основен ремонт и реконструкция – 8 години;
- за хидроенергийни, хидромелиоративни, водоснабдителни съоръжения и системи – 10 години; при основен ремонт и реконструкция – 8 години;
- за пристанищни и брегоукрепителни съоръжения и системи – 10 години; при основен ремонт и реконструкция – 8 години.
(5) Определените в ал. 4 минимални гаранционни срокове не се прилагат за технологично оборудване – машини и/или съоръжения, които са предмет на търговска сделка и имат гаранционна карта. За тях се прилагат гаранционните срокове на производителя или негов упълномощен представител, които са отговорни за пускането им на пазара, съгласно разпоредбите на Закона за защита на потребителите за определяне на гаранционната отговорност, а за строителя, който ги е монтирал – гаранционният срок на обекта, където е монтирано.”
Ж. Условия за прекратяване на договора.
Стандартното условие е договорът да приключи с изпълнение на договорените СМР, въвеждане на обекта в експлоатация и отстраняване на констатираните дефекти (ако има такива) през договорените гаранционни срокове.
Други възможности са:
- По взаимно съгласие на страните;
- Едностранно прекратяване от възложителя при настъпване на определени обстоятелства, дефинирани в договора (тежки нарушения на договорни задължения, системно неизпълнение на дадени задължения и др.);
- Едностранно прекратяване от строителя при настъпване на определени обстоятелства, дефинирани в договора;
- При настъпване на обективна невъзможност за изпълнение на договора;
- Едностранно без предизвестие от всяка от страните, в случай че бъде открито производство по несъстоятелност или ликвидация по отношение на другата страна.
З. Неустойки и санкции.
В този раздел се договарят неустойките по вид и размер, които всяка страна дължи на другата, както и нарушенията на договорни клаузи, за които се дължат тези неустойки. Важно е подходът при определяне размера на неустойките да е балансиран (да не ощетява една от страните), както и неустойките да не са прекомерно големи (примерно – да надвишават по размер стойността на неизпълненото задължение).
Съвет:
Целесъобразно е в определени случаи да се дефинира понятието „форсмажор“ и от какви отговорности (включително – гаранционната) се освобождават страните в случаите на настъпването му.
И. Решаване на спорове.
Страните имат две алтернативи, които да предвидят като възможност за решаване на спорове в случай, че не е възможно да постигнат споразумение чрез преговори. Първата алтернатива е отнасяне на спора пред компетентния български съд, а втората – пред уговорен от страните арбитраж.
Съвет:
Широко разпространено е схващането, че решаването на даден спор по арбитражен път спестява много време, нерви и пари на страните по договора. Това е валидно за голяма част от потенциалните договорни спорове. Все пак апелираме, преди да договорите арбитражна клауза, да проучите внимателно правилата, по които функционира арбитражът, който ще решава Вашия спор.
Статут и правомощия на консултанта в ролята му на строителен надзор.
Чл. 166 ЗУТ регламентира кръга от функциите на консултанта. Въз основа на писмен договор с възложителя консултантът:
- извършва оценяване на съответствието на инвестиционните проекти и/или упражнява строителен надзор;
- извършва проверка и контрол на доставените и влагани в строежа строителни продукти, с които се осигурява изпълнението на основните изисквания към строежите в съответствие с изискванията на наредбата по чл. 9, ал. 2, т. 5 от Закона за техническите изисквания към продуктите при упражняване на дейностите по т. 1;
- може да изпълнява прединвестиционни проучвания, подготовка на проектантския процес и координация на строителния процес до въвеждането на строежа в експлоатация, включително контрол на количествата, качеството и съответствието на изпълняваните строителни и монтажни работи с договорите за изпълнение на строителството, както и други дейности – предмет на договори.
Очевидно консултантът има два вида функции. Първият вид включва функциите по т. 1 и 2, които се изпълняват задължително, щом по договор консултантът изпълнява ролята на надзор в проектирането или на строителен надзор. Вторият кръг от функции (по т. 3) консултантът ще изпълнява само ако изрично са му възложени по договор.
Началникът на Дирекцията за национален строителен контрол или оправомощено от него длъжностно лице издава и вписва в регистър удостоверения за упражняване на дейностите по т. 1 при условия и по ред, определени с наредба на министъра на регионалното развитие и благоустройството. Дейностите по надзор в проектирането или на строителен надзор не могат да се изпълняват от нерегистриран консултант.
Консултантът не може да сключва договор за строителен надзор за строежи, за които той или наетите от него по трудово или друго правоотношение физически лица са строители и/или доставчици на машини, съоръжения, технологично оборудване, както и свързаните с тях лица по смисъла на Търговския закон.
Консултантът не може да сключва договор за оценяване съответствието на проекта за строежи, за които той или наетите от него по трудово или друго правоотношение физически лица са проектанти и/или строители, и/или доставчици на машини, съоръжения, технологично оборудване, както и свързаните с тях лица по смисъла на Търговския закон.
Консултантът не може да сключва договор за изпитвания в лаборатории на строителя или на свързани с него лица, когато упражнява строителен надзор на строеж, изпълняван от същия строител.
Действието на удостоверението се прекратява преди изтичането на срока, за който е издадено, по искане на вписаното в регистъра лице при представяне на доказателства, че няма неприключили договори за дейностите по удостоверението, както и при прекратяване на юридическото лице или предприятието на едноличния търговец, или при:
- влезли в сила две наказателни постановления за срок три години, с които са наложени имуществени санкции на юридическото лице или на едноличния търговец по този закон или нормативните актове по прилагането му;
- влезли в сила две наказателни постановления за срок една година на физическите лица, които упражняват дейностите от и за сметка на вписаното в регистъра юридическо лице или едноличен търговец;
- отпадане на някое от основанията, послужили за издаване на удостоверението.
По силата на чл. 168 лицето, упражняващо строителен надзор, носи отговорност за:
- законосъобразно започване на строежа;
- осъществяване на контрол относно пълнота и правилно съставяне на актовете и протоколите по време на строителството;
- спиране на строежи, които се изпълняват при условията на чл. 224, ал. 1 и чл. 225, ал. 2 и в нарушение на изискванията на чл. 169, ал. 1 и 3;
- осъществяване на контрол относно спазване на изискванията за здравословни и безопасни условия на труд в строителството;
- недопускане на увреждане на трети лица и имоти вследствие на строителството.
Строителният надзор се упражнява от консултант за строежите от първа до пета категория, с изключение на обектите по чл. 14, ал. 2 от Закона за Камарата на строителите.
Лицето, упражняващо строителен надзор, подписва всички актове и протоколи по време на строителството, необходими за оценка на строежите, относно изискванията за безопасност и за законосъобразно изпълнение, съгласно наредба на министъра на регионалното развитие и благоустройството за актовете и протоколите, съставяни по време на строителството.
Предписанията и заповедите на лицето, упражняващо строителен надзор, вписани в заповедната книга, са задължителни за строителя, предприемача и техническия ръководител на строежа. Възражения срещу предписанията на лицето, упражняващо строителния надзор, могат да се правят в 3-дневен срок пред органите на Дирекцията за национален строителен контрол, като до произнасянето им строителството се спира. След проверка органите на Дирекцията за национален строителен контрол издават задължителни указания.
При нарушаване на техническите правила и нормативи лицето, упражняващо строителен надзор, е длъжно да уведоми регионалната дирекция за национален строителен контрол в 3-дневен срок от установяване на нарушението.
След приключване на строително-монтажните работи лицето, упражняващо строителен надзор, изготвя окончателен доклад до възложителя. Този доклад служи и за въвеждане на строежа в експлоатация.
Лицата, които упражняват строителен надзор, носят отговорност за щети, които са нанесли на възложителя и на другите участници в строителството, и солидарна отговорност със строителя за щети, причинени от неспазване на техническите правила и нормативи и одобрените проекти. Отговорността по договора за строителен надзор е със срокове не по-малки от гаранционните срокове в строителството. По тази причина тези лица следва да имат и застраховки по чл. 171 и сл. ЗУТ.
Няколко думи за FIDIC.
FIDIC е абревиатура на Federation Internationale Des Ingenieurs-Conseils – в превод – „Международна федерация на инженерите консултанти”. Създадена е през 1913 г. в Швейцария. В нея членуват националните асоциации на инженерите консултанти. Понастоящем FIDIC има над 80 членове. Главната цел на Федерацията е да защитава общите интереси на бранша, както и да разпространява полезна информация между членовете си. Организацията разработва и публикува типови договори за прилагане на различни схеми в строителството и консултантските услуги. Принципи и клаузи от тези договори са реципирани в типови документи и на други международни институции. От 70-те години на миналия век Федерацията е считана за световна организация. България членува във FIDIC чрез БАИК (Българската асоциация на инженерите и консултантите).
В България договорните условия на FIDIC започнаха да се прилагат след 2000 година. Това бе наложено поради стартиране на използването на Предприсъединителните финансови инструменти и по-специално на ISPA и PHARE по договори за строителство, възложени по реда и при условията на ЗОП.
Прилагането на Договорните условия на FIDIC понастоящем се изисква при създаването на повечето договори за строителство на обекти, финансирани от Европейския съюз, от много международни финансови институции, както и голяма част от проектите, финансирани със средства от държавния или общинските бюджети.
Федерацията изготвя и публикува стандартни договори. Популярното им название е „Дъгата на FIDIC”, тъй като обложките на различните книги са в различни цветове. „Актуалната дъга” на FIDIC включва:
- Червена книга – Условия за договор за строителство (ConditionsofContractfor Construction);
- Жълта книга – Условия за договор за оборудване и проект – строителство (ConditionsofContractforPlantandDesign – Build);
- Сребърна книга – Условия за договор за инженеринг, финансиране и строителство/проекти до пуск (ConditionsofContractforEngineering, Procurementand Construction/TurnkeyProjects);
- Зелена книга – Съкратена форма на договор (ShortformofContract);
- Бяла книга – Клиент – консултант. Споразумение за услуга;
- Изyмpyдeнa книгa – „Дoгoвopни ycлoвия зa пoдзeмни paбoти”. Hoвият типoв дoгoвop e пoдгoтвeн въз ocнoвa нa Жълтaтa книгa oт 2017 г., кaтo oтчитa ocoбeнocтитe и нaй-дoбpитe мeждyнapoдни пpaктики зa тyнeлнo и дpyгo пoдзeмнo cтpoитeлcтвo, paзpaбoтeни пpeз пocлeднитe 15 гoдини;
- Синя книга на FIDIC – договорът е публикуван в 2006 и е форма на договор за драгиране, рекултивация и спомагателни строителни работи;
- Златна книга. Първото издание на Златната книга е публикувано през 2008 г. и се основава на типичен договор за проектиране и строителство, в който е добавен период на експлоатация и поддръжка. Златната книга обхваща сложен набор от различни услуги и има за цел да продължи действието на договора и след период от 20 години, в които страните възнамеряват да разширят сътрудничеството си през целия срок на проекта.
Всеки типов договор има следната структура – Общи условия на договора и Насоки за изготвяне на специални условия на договора. Общите условия и Специалните условия се съдържат в тръжната документация, която се предоставя на участниците в търга. Общите условия на всяка книга съдържат по 20 члена.
Договорите, които се създават на базата на някоя от книгите на FIDIC, трябва да се съобразяват със следните принципни положения:
- Общите условия на договора обикновено се възприемат без никакви промени. Това е възможно, тъй като те не противоречат на императивни норми на нашето и европейското законодателство;
- Специалните условия на договора могат да бъдат значително променени. Допустимо е отделни разпоредби да бъдат заличавани, изменяни и допълвани. Императивните норми на действащото в България право следва да бъдат инкорпорирани в договорните клаузи или поне да не им противоречат. По въпроси, неуредени със Специалните условия или с български законови норми, е възможно страните свободно да договорят текстове от договора при спазване на общите принципи на правото;
- Единственият текст в ЗУТ, който прави връзка с принципите на FIDIC, е § 24 от ДР към закона. По силата на ал. 1 на тази норма за проекти, финансирани изцяло или частично от международни финансови институции и от фондове на Европейския съюз, при сключване на договорите между участниците в инвестиционния процес могат да се прилагат договорните условия на Международната федерация на инженерите консултанти (FIDIC). В тези случаи функциите, правата, задълженията и отговорностите на консултанта по ЗУТ се осъществяват от „инженера”, определен по условията на финансиращата институция, и се уреждат подробно в специалните условия на договора, сключен между него и възложителя. За осъществяване на дейността по оценяване на съответствието на инвестиционните проекти и за упражняване на строителен надзор „инженерът” по договора по FIDIC трябва да бъде регистриран при условията и по реда на чл. 167 ЗУТ или да възложи изпълнението на тези дейности на подизпълнител, регистриран по този закон (ал. 3 на § 24). Въвеждането в експлоатация на строежите по ал. 1 на § 24 се извършва при условията и по реда на ЗУТ. Следователно в определените от закона случаи нормите на нашето законодателство имат предимство (дерогират) прилагането на текстовете на FIDIC.
Още няколко думи за т.нар. инженеринг:
В последно време се ожесточи професионално-браншовата дискусия „За“ и „Против“ изпълнението на строежите по правилата на т.нар. инженеринг. Редица браншови организации (КАБ и КИИП) се обявиха за забрана на този метод или поне за неговото радикално ограничаване, тъй като твърдяха, е проектантите попадат в подчинено положение спрямо строителя, който ги третира като незначителни подизпълнители, дава им обидно ниски хонорари и ги принуждава да проектират грозни сгради с некачествени и евтини материали. В тези твърдения има много малка частица истина, а истината е следната:
Световно практикуваният метод „Проектиране-и-строителство” (инженеринг) е стратегия за осъществяване на инвестиционни намерения, която предоставя на възложителите едно лице за контакт и в двете фази на процеса – инвестиционното проектиране и строителството. По този начин един изпълнител носи отговорността и договорния риск за всеки аспект на процеса – от прединвестиционните проучвания, изчисления и предстроителната фаза до архитектура, координация и осъществяване на строителството и следстроителната фаза. Този изпълнител е проектант и строител, като управлява всички договори с подизпълнители и доставчици на материали. Така нареченият български инженеринг по нищо не се отличава от световния и в този смисъл е абсолютно невярна констатацията, съдържаща се в мотивите към законопроекта, че съществува някаква „българска форма на инженеринг“. Много по-логично е проблемите в тази област да се разрешават чрез въвеждане на по-строг контрол по прилагането на закона, а не чрез въвеждане на необосновани и немотивирани рестрикции. Отричането на една междуродно призната практика заради невъзможността на правоприлагащите органи да упражняват перманентен и ефективен контрол едва ли може да се квалифицира като иновативно законодателно решение.
Един по-задълбочен поглед върху инженеринговата стратегия показва следното:
За разлика от други методи при строителството тук възложителите се договарят само с един проектант-строител. При другите два основни метода, използвани днес — строителен мениджмънт и общо договаряне (известни като проектиране – офериране – строителство), възложителите се договарят с различни лица/организации за архитектурното проектиране и строителството. Тъй като инженерингът обединява всички етапи на даден проект, проектантите работят в координация с другите членове на проектния екип. При другите методи инвестиционното проектиране се изпълнява отделно и това често води до непредвидени разходи и забавяне по време на строителния процес. Подходът „Проектиране-и-строителство” позволява на проектния екип вътрешен поглед към управление на инвестицията и възможността за обсъждане на различни варианти за осъществяване на проекта. Като финален резултат се достига до солидно издържан проект, разумен бюджет и осъществим график. За разлика от другите методи на проектиране и строителство тук петте фази на изпълнение на проекта се припокриват и всички членове на екипа си сътрудничат по време на процеса, за да осигурят бързо и ефективно реализиране на целите на възложителя.
Какви ползи носи прилагането на стратегията инженеринг:
- Бързо изпълнение, тъй като проектирането и строителството се случват едновременно и има само една фаза за подбор вместо две.
- Гладък и безболезнен за възложителя инвестиционен процес. Елиминират се главоболията, създавани от лоша координация между многобройни екипи и възложителите. Отговорността, поета изцяло от един изпълнител, предлагана от инженеринга, е определено в полза на възложителя, спестявайки му неприятностите от „прехвърляне на топката“ между няколко участника в инвестиционния процес.
- По-добра комуникация и по-малко проблеми. Създаването на екипно ориентиран подход насърчава високи нива на комуникация и прозрачност – и двете абсолютно задължителни за успеха на всеки проект. Екипно ориентираният подход осигурява и съвместното усилие, необходимо за оценяването на целите на проекта, на графиците и анализирането на възможностите с напредването на проекта. Инженерингът прави това възможно. Всички членове на екипа гледат в една и съща посока, тъй като всеки работи по един и същи договор. А възложителите контактуват с едно лице за контакт, оторизирано от изпълнителя. По тази причина инженерингът е подходящ за най-сложните обекти, като ги опростява, за да могат възложителите да реализират по-добро качество, отправят по-малко претенции и получат строеж, без да се стига до съдебни спорове. Не бива да се игнорира фактът, че изпълнението на огромен брой обществени поръчки за строителство, които не се осъществяват чрез инженеринг, е силно затруднено от лошото качество на инвестиционните проекти поради липса на комуникация със строителя. Това налага преработване на проектите в хода на строителството на основание чл. 154 ЗУТ, което забавя чувствително изпълнението на проектите и в много случаи ги оскъпява.
- Пестене от разходите. Поради своята ефикасност инженерингът в много случаи намалява разходите за строителство на възложителите. През 1998 г. журналът за инженеринг и управление на строителството (Journalof Construction Engineeringand Management) публикува подробна статия, показваща колко време и пари пести инженерингът в сравнение с другите стратегии. Констатирано е, че проектите от типа инженеринг се изпълняват по-бързо, с по-голяма разходоефективност и с по-малко заявки за промени в хода на строителството, които водят до непредвидени разходи и забавяне в графиците. С други думи, инженерингът позволява обектите да се приключват навреме и в рамките на бюджета. Това позволява изпълнението на даден проект да поевтинее с близо 9 процента.
Етапи на строителния процес:
На първо място: от важно значение е подготовката за откриване на строителната площадка (началото на строителството). След сключване на договорите, за които говорихме, визирайки отговорностите на възложителя, предстоят още няколко действия, които законът изисква, а именно:
- Внасяне за одобрение на план за управление на строителните отпадъци в случаите, когато се изисква по Закона за управление на отпадъците и когато това не се е случило в процеса на издаване на разрешението за строеж. Планът се одобрява при условията и по реда на Закона за управление на отпадъците;
- Внасяне за одобрение от кмета на общината на план за безопасност и здраве, когато това не се е случило в процеса на издаване на разрешението за строеж. Планът се одобрява от кмета на общината или от оправомощено от него длъжностно лице в 14-дневен срок от внасянето му;
- Разрешение за заемане на тротоар (част от него и/или част от уличното платно);
- Разрешение за преминаване на строителна и транспортна техника през централни градски части и др. зони с ограничен режим за преминаване;
- Разрешение за ограждане на строителната площадка с временна плътна ограда, разположена по страничните регулационни линии (имотни граници) и спрямо уличната регулационна линия;
- Разрешение за извозване на хумус;
- Разрешение за извозване на земни маси;
- Разрешение за извозване на строителни отпадъци;
- Разрешение за изкореняване (отсичане) на съществуващи дървета;
- Определяне на изходните точки на външните връзки със съществуващата техническа инфраструктура;
- Подготовка на подробен опис на състоянието на строителната площадка.
Съобразно вида на строителния обект е възможно изискването и на други документи или „спестяването“ на част от изброените по-горе. Нормативните актове, свързани със строителството, изискват всички действия по подготовката на строителството да бъдат отразени в заповедната книга, както и в протокола за откриване на строителната площадка (протокол, Обр. 2).
На второ място: следва да се обърне особено внимание на началото на строителния процес.
За начало на строежа съобразно издаденото разрешение за строеж се счита денят на съставяне на протокола за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво, а когато такъв не се изисква – датата на заверка на заповедната книга. Откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво се извършва при влязло в сила разрешение за строеж и в присъствието на служители по чл. 223, ал. 2 от лицето, упражняващо строителен надзор за обекта, или от техническия ръководител за строежите по чл. 14, ал. 2 от Закона за Камарата на строителите.
За откриването на строителната площадка и определянето на строителната линия и нивото се съставя протокол с означение на регулационните и нивелетните репери. За съставяне на протокола по ал. 4 лицето, упражняващо строителен надзор, или техническият ръководител – за строежите по чл. 14, ал. 2 от Закона за Камарата на строителите, подава искане в общинската администрация в 7-дневен срок преди датата за съставянето му. Служителят на общината е длъжен да се яви на определената в искането дата, като неявяването му не препятства съставянето на протокола за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа.
Лицето, упражняващо строителен надзор, или техническият ръководител за строежите по чл. 14, ал. 2 от Закона за Камарата на строителите в тридневен срок от съставянето на протокола по ал. 1, а когато такъв не се изисква – преди започването на строежа, заверява заповедната книга на строежа и уведомява писмено в 7-дневен срок от заверката общината, специализираните контролни органи и регионалната дирекция за национален строителен контрол.
Съвет:
Протокол, Образец 2, е един от най-важните актове, свързани със строителния процес, и важно доказателство за редица обстоятелства, които са настъпили при изпълнение на договорите, сключени между участниците в инвестиционния процес. Той:
- Доказва датата на начало на строителството, имаща значение за доказване на началото на сроковете за изпълнение на задълженията по всички договори, имащи отношение към строителния обект, както и за евентуалната загуба на правното действие на разрешението за строеж или запазване на действието му;
- Преминаване на владението на строителната площадка от възложителя на строителя, както и на отговорността за всичко, което се случва на нея;
- Преминаване на строителния риск към строителя;
- Активиране на застрахователните договори за съответния обект (виж чл. 173 ЗУТ);
- Доказателство, че бъдещото строителство е ситуирано законосъобразно, съобразно предвижданията на ПУП и одобрените строителни книжа.
На трето място: в хода на строителството се съставят някои важни доказателствени актове, удостоверяващи достигането на важни проектни нива, както и на извършване на определени видове СМР, завършване на определени етапи от строителството и др.
При достигане на проектните нива изкоп, цокъл, корниз (стреха) и било за сгради (съответно при ниво изкоп, преди засипване на новоизградени или преустроени подземни проводи и съоръжения и за заснемане в специализираните карти и регистри, проектна нивелета с възстановена или изпълнена настилка) лицето, упражняващо строителен надзор, или техническият ръководител на строежите по чл. 14, ал. 2 от Закона за Камарата на строителите е длъжен, преди да разреши изпълнението на следващите ги строителни и монтажни работи, да извърши проверка и да установи съответствието на строежа с одобрените инвестиционни проекти, разрешението за строеж и протокола за определяне на строителна линия и ниво, като при ниво изкоп е задължително присъствието на извършилия геоложкото проучване инженер-геолог и проектанта на конструктивната част. Същото лице отразява резултата от извършената проверка при достигане на контролираните нива в протокола за определяне на строителна линия и ниво, включително отбелязва, че подземните проводи и съоръжения преди засипването им са отразени в специализираните карти и регистри, и в тридневен срок изпраща заверено копие от протокола в общината (района).
В тридневен срок от завършването на строителните и монтажните работи по фундаментите на строежа по искане на строителния надзор длъжностно лице от общинската (районната) администрация извършва проверка за установяване съответствието на строежа с издадените строителни книжа и за това, че подробният устройствен план е приложен по отношение на застрояването. В случай че при проверката на достигнатите проектни нива се установят съществени отклонения от строителните книжа, лицето, упражняващо строителен надзор, спира строителството със заповед, която вписва в заповедната книга на строежа, и съставя протокол за установените отклонения, който в тридневен срок изпраща в регионалната дирекция за национален строителен контрол.
Освен посочените актове и протоколи министърът на регионалното развитие и благоустройството е предвидил създаването на още немалък брой удостоверителни документи, съдържащи се в издадената от него Наредба №3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството. С наредбата се определят условията и редът за съставяне на актове и протоколи за подготовка, откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво и за приемане на завършени видове строителни и монтажни работи при изпълнението на строежите, на отделни етапи или части от тях.
Актовете и протоколите се изготвят въз основа на данни от строителните книжа, от други документи, изискващи се по съответния нормативен акт, от договорите, свързани с проектирането и изпълнението на строежите, и от констатациите при задължителни проверки, огледи и измервания на място. Съставените и оформени съгласно изискванията на наредбата актове и протоколи имат доказателствена сила при установяване на обстоятелствата, свързани със започване, изпълнение и въвеждане в експлоатация (приемане) на строежите.
Наредбата разделя актовете и протоколите на две категории:
- Задължителни – това са образците за съставяне на актове и протоколи съобразно категорията на строежите по чл. 137, ал. 1 ЗУТ, както следва:
- за строежите от първа до трета категория – образци №2 (2а), 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 14, 15, 16 и 17;
- за строежите от четвърта и пета категория – образци №2 (2а), 3, 4, 7, 12, 14 и 15;
- за строежите от шеста категория по чл. 147, ал. 1, т. 1, 4, 5 и 7 ЗУТ, когато се разполагат по регулационните линии (границите на поземлените имоти) – раздел II „Определяне на строителна линия и ниво на строежа” на Образец №2. За останалите строежи от шеста категория не се съставят актове и протоколи;
- Факултативни – непосочените по-горе образци се ползват за съставяне на актове и протоколи при необходимост по искане на един от участниците в строителството.
Всички обстоятелства, свързани със строежа, като предаване и приемане на строителната площадка, приемане на строителни и монтажни работи, подлежащи на закриване, съставяне на междинни и заключителни актове за приемане и предаване на строителни и монтажни работи и други, се документират от представителите на страните по сключените между тях договори.
За съставяне на съответните актове и протоколи строителят или друг заинтересован участник в строителството отправя писмена покана до другите страни. Независимо от заинтересованите страни строителният надзор е длъжен да поиска съставяне на акта или протокола. Ако представител на поканената страна не се яви до 24 часа след определения в поканата срок, актът или протоколът се подписва от явилите се страни, като в него се отбелязват номерът и датата на поканата. Неявилата се страна се замества от органа, издал разрешението за строеж, или от упълномощено от него длъжностно лице. Липсата на подпис на поканената, но неявила се страна не е основание за обявяване на акта или протокола за недействителен.
Споровете, възникнали при съставяне на актове или протоколи между участниците в строителството, свързани с прилагане на действащата нормативна уредба по проектирането и строителството, и за спазване на изискванията по чл. 169, ал. 1 и 3 ЗУТ в етапа на изпълнение на строежа, се решават от лицето, упражняващо строителен надзор, и от физическото лице, упражняващо технически контрол за част „Конструктивна”. При спорове:
- решението на лицето, упражняващо строителен надзор за строежа, е задължително за строителя и техническия ръководител на строежа;
- отмяна на решение, предписание, заповед на лицето, упражняващо строителен надзор, може да бъде поискана от заинтересованата страна в 7-дневен срок от подписване на протокол за разногласие, внесен в регионалната дирекция за национален строителен контрол (РДНСК); началникът на РДНСК се произнася в 7-дневен срок;
- между участници в строителството на строежи от пета категория, за които не се изисква строителен надзор, същите се решават от регионалната дирекция за национален строителен контрол; началникът на РДНСК се произнася в 7-дневен срок.
И най-сетне – последното усилие на изпълнителите на строежа е свързано с неговото въвеждане в експлоатация.
След завършването на строежа и приключване на приемните изпитвания, когато те са необходими, възложителят подава заявление пред компетентния орган за въвеждането на обекта в експлоатация, като представя:
- окончателния доклад на строителния надзор по чл. 168, ал. 6;
- договорите с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура;
- технически паспорт и сертификат за енергийни характеристики на нова сграда и
- посочва идентификатор на обекта на кадастъра, подлежащ на въвеждане в експлоатация. За строежите по чл. 32, ал. 1, т. 1, букви „б” и „ж” от Закона за кадастъра и имотния регистър, които създават зони на ограничения, възложителят представя удостоверение от Агенцията по геодезия, картография и кадастър, че са нанесени в специализираните карти и регистри по чл. 32 от Закона за кадастъра и имотния регистър.
Строежите от първа, втора и трета категория се въвеждат в експлоатация въз основа на разрешение за ползване, издадено от органите на Дирекцията за национален строителен контрол, при условия и по ред, определени в наредба на министъра на регионалното развитие и благоустройството (Наредба №2 от 2003 г.). Издаване на заветното разрешение се извършва от началника на ДНСК след положително становище на държавна приемателна комисия, назначена за съответния обект.
Строежите от четвърта и пета категория се въвеждат в експлоатация въз основа на удостоверение за въвеждане в експлоатация от органа, издал разрешението за строеж, при условия и по ред, определени в Наредба №2. Удостоверението се издава в 7-дневен срок от постъпване на заявлението по ал. 1 след проверка на комплектоваността на документите и регистриране въвеждането на строежа в експлоатация, като по преценка на органа може да се извърши и проверка на място. Най-често удостоверенията се издават от главния архитект на общината след предоставяне на доста голям обем от документи, изброени в чл. 19а от наредбата.
ПРИЛОЖЕНИЯ:
На това място ще намерите няколко примерни договора за строителство с различен предмет и съдържание, отговарящо на особеностите на съответния предмет. На някои места в примерните договори ще бъдат дадени алтернативни варианти и съвети. Обръщаме Ви внимание, че когато в нашето законодателство се съдържат императивни „задължителни” разпоредби относно даден вид договори (облигационни правоотношения), то те, дори да не са включени в договора, обвързват страните със своето действие (счита се, че са част от договора).
А. Примерен „базов“ вариант на договор за строителство. Подобен договор е удачен за малки и средни обекти, които не се отличават с повишена сложност, както и за извършване на ремонти. По тази причина разделите в този договор са и по-малко на брой и с по-различно наименование от споменатото по-горе съдържание на „класическия“ договор за строителство, който се сключва по ЗОП или по искане на финансираща институция.
ДОГОВОР ЗА СТРОИТЕЛСТВО
Днес, ................ в гр. …………… се подписа настоящият Договор за строителство между:
ВЪЗЛОЖИТЕЛ: ……………………………………………………………, от една страна,
и
ИЗПЪЛНИТЕЛ: …………………………................................…………, от друга страна.
Страните се споразумяха за следното:
- ПРЕДМЕТ НА ДОГОВОРА
Чл. 1. (1) ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ възлага, а ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ приема да построи следния обект: (или, ако строителството не е ново – да извърши СМР, описани в Приложение №1 – неразделна част от договора на следния обект, като обектът се индивидуализира съобразно това, което е описано в разрешението за строеж). СМР ще бъдат извършени по предоставени от ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ одобрени инвестиционни проекти в съответствие с приложената оферта на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ, както и при спазване изискванията на съответното действащо законодателство.
(2) ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ ще извърши работите със свои средства за труд, материали и механизация, като носи отговорност, ако вложените материали не са с нужното качество и/или влошават качеството на извършените СМР и на обекта като цяло.
(3) В предмета на договора се включват всички възможни видове работи, необходими за окончателно завършване на обекта, независимо дали са включени в количествената сметка.
(Възможно е тази опростена форма на договора да се приложи и за изграждане на някои обекти на „инженеринг“. Тогава в предмета на договора ще бъде заложено и извършване на проектиране на бъдещия обект.)
Чл. 2. (1) Стойността на възложените СМР по чл. 1 възлиза на .................... (..............) лева без ДДС. Тази стойност се формира на база на договорените между страните единични цени, съдържащи се в количествено-стойностната сметка, представляваща Приложение №2, неразделна част от този договор. Единичните цени са твърди и не подлежат на промяна за срока на действие на договора. (Възможно е да се предвиди индексиране на цените в случай, че срокът на договора е по-дълъг.)
(2) ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ се задължава да извърши всички непредвидени работи, ако това се дължи на технологична необходимост и е поискано писмено от ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ. За извършване на тази работи ще се заплаща допълнително по анализи, формирани на база цените и показателите за ценообразуване по Приложение №2, а именно:….
(• средна часова ставка – ….
- допълнителни разходи върху труд – …..
- допълнителни разходи върху механизация – …..
- печалба – % върху стойността на изпълнените СМР
- доставно-складови разходи – % върху стойността на изпълнените СМР).
Чл. 3. Срокът за цялостно изграждане на обекта е .............. дни. Той започва да тече от датата, на която е предадена строителната площадка от ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ с протокол Обр. №2 съгласно Наредба №3 от 2003 г. на министъра на регионалното развитие и благоустройството. (Възможно е да се договори СМР да се изпълняват по одобрен между страните график за изпълнение на СМР – Приложение №3 към договора.)
Чл. 4. Срокът за изпълнение на договорените в чл. 1 СМР не може да се удължава, освен при наличие на извънредни обстоятелства (форсмажор например), възпрепятстващи строителството. (Може да се предвиди за подобно обстоятелство да се счита и извършването на съществено изменение на инвестиционния проект по чл. 154 ЗУТ, което води до увеличаване на видове и количества СМР с повече от ….... % от договореното в чл. 1. Всяко едно удължаване на срока следва да се договори с двустранен анекс, подписан от страните.)
Чл. 5. Окончателното завършване на обекта ще се установи с протокол Обр.15, съставен в съответствие с Наредба №2 от 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти. (Възможно е да се предвидят процедури за междинно приемане на определени етапи от строителството, ако това е предвидено в предмета на договора или съобразно графика за изпълнение на СМР.)
Чл. 6. (1) Гаранционните срокове за обекта (или за отделните видове договорени СМР) са следните: ………..
(Важно е договорените срокове да не са по-къси от тези, съдържащи се в Наредба №2/31.07.2003 г. Те текат от датата на издаване на разрешение за ползване на строежа за обектите от първа до трета категория по чл. 137 ЗУТ и от датата на подписване на Акт, Обр. 15 за останалите.)
(2) По време на сроковете по ал. 1 ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ е длъжен да отстранява за своя сметка всички констатирани дефекти след писмено искане от ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ.
- НАЧИН НА ПЛАЩАНЕ НА ДОГОВОРЕНАТА ЦЕНА
Чл. 7. В Срок до ……… дни от подписване на този договор ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ заплаща аванс в размер на ............. лева (или процент от договорената цена) по следната банкова сметка на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ……..
Чл. 8. След усвояване на платения аванс по чл. 7 заплащането ще се извършва по следния начин: ….
(Възможна е клауза, според която стойността на платения аванс се прихваща пропорционално от всяко следващо плащане по договора.)
(Може да се предвиди ежемесечно плащане въз основа на извършени СМР, които ще се доказват с двустранен протокол (подобен на протокол, Обр. 19). В протокола ще са отразени действително извършените СМР по вид и количество, остойностени съобразно единичните цени. В определен срок след подписване на протокола за съответния месец и след издаване на фактура ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ ще преведе по банковата сметка на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ сумата, посочена в протокола и фактурата.)
Чл. 9. В срок до…….дни след въвеждане на обекта в експлоатация (или след подписване на протокол Обр. 15 за обектите от четвърта и пета категория) ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ извършва окончателно разплащане по договора.
III. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ
Чл. 10. ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ е длъжен:
10.1. Да осигури изпълнение на задълженията си по чл. 161, ал. 4 ЗУТ (описват се съответните задължения съобразно спецификата и категорията на обекта. Самите задължения бяха коментирани по-горе.)
10.2. В срок до ……. дни от датата на подписване на договора да предостави на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ имената на специалистите, които ще осъществяват контрол на обекта.
10.3. В срок до ……. дни от датата на подписване на договора да определи свой представител, който да осъществява връзката с ИЗПЪЛНИТЕЛЯ за координиране изпълнението на договорните задължения. (Възможно е това да стане, като лицето се упомене в самия договор.)
10.4. Да заплати на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ дължимата цена в размер и при условията, съдържащи се в настоящия договор.
Чл. 11. ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ има право:
11.1. Да проверява изпълнението на видовете работи и отчетната документация по всяко време, без с това да затруднява дейността на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ.
11.2. Да контролира качеството на извършените работи лично и чрез упълномощени за целта лица.
11.3. Да отказва извършване на плащания при констатиране забава в срока за изпълнение на ремонта, при недостатъци, пропуски или нарушаване на технологични правила.
11.4. Да развали договора и да отстрани ИЗПЪЛНИТЕЛЯ при недопустимо закъснение или пропуски в качеството, без това да освобождава последния от по-нататъшна отговорност.
11.5. Да поиска от ИЗПЪЛНИТЕЛЯ отстраняване на всяко лице, показало некомпетентност и/или небрежно отношение към изпълнението на СМР на обекта.
11.6. Да изисква некачествено изпълнени работи да бъдат отстранени или поправени, като допълнителните разходи в този случай са за сметка на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ.
- ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА ИЗПЪЛНИТЕЛЯ
Чл. 12. ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ е длъжен:
12.1. Да изпълни качествено и в срок всички видове СМР, предмет на този договор.
12.2. В срок до .......... дни от датата на подписване на договора да уведоми ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ за имената на своите представители, които ще отговарят за изпълнение на договора. (Целесъобразно е да се акцентира на назначаването на технически ръководител на обекта при условията на чл. 163а ЗУТ.)
12.3. Да изготви екзекутивната документация за обекта, както и да предостави на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ всички документи и сертификати за вложените от него в обекта материали и изделия.
12.4. Да не прехвърля изпълнението на договора или част от него без предварително писмено съгласие на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ. Привличането на подизпълнители за извършването на отделни СМР ще става с писмено съгласие на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ. (Възможно е да се забрани привличане на подизпълнители.)
12.5. Да изготвя своевременно по време на изпълнение на договорените СМР и да предоставя на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ за подписване всички необходими за обекта актове и протоколи, съгласно изискванията на Наредба №3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството.
12.6. Да осигурява достъп и възможност за проверки и контрол на държавните органи, представителите на инвеститора (инвеститорския контрол), авторския и строителния надзор.
12.7. Да носи съответната отговорност за нанесени увреждания, щети и повреди на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ и трети лица по време на изпълнение на договора.
12.8. Да осигури цялостна охрана на обекта, както и безопасни и здравословни условия на труд на персонала.
12.9. Да извърши оценка на риска за обекта и представи на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ правоспособно лице, което ще изпълнява функциите на координатор по безопасност и здраве, съгласно чл. 5 от Наредба № 2/2004 г. за минималните изисквания за здравословни и безопасни условия на труд при извършване на СМР.
12.10. Да сключи договор за застраховка по чл. 173 ЗУТ за изпълнение на обекта по чл. 1 от договора.
Чл. 13. ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ има право:
13.1. Да изисква решаването на проблемни въпроси от компетентността на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ, които възпрепятстват изпълнението на предмета на договора.
13.2. Да предявява претенции към ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ за необосновано забавяне изплащането на изпълнените видове СМР.
- ОТГОВОРНОСТ И САНКЦИИ
Чл. 14. При неспазване на срок за изпълнение на задължение, предвидено в този договор, виновната страна ще заплати неустойка на изправната страна в размер на ...... % на ден върху стойността на неизвършените в срок работи по цени съгласно Приложение №2 или върху стойността на неизплатените по договора суми, но не повече от 10% от тези стойности.
Чл. 15. (1) При некачествено изпълнение на договорени СМР, независимо от прилагане на разпоредбата на чл. 265 ЗЗД, ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ дължи и неустойка в размер на….. % от стойността на некачествено извършените СМР.
(2) Ако недостатъците, констатирани при приемането на СМР или проявени в гаранционните срокове, не бъдат отстранени в даден от ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ разумен срок, ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ дължи освен неустойката по алинея 1, както и неустойка в двойния размер на разноските за отстраняване на недостатъците.
(Целесъобразно е в договори с по-сложен предмет и по-висока стойност да се предвиди задължение на строителя да сключи пообектова застраховка по чл. 173 ЗУТ или да предостави банкова гаранция за добро изпълнение, които да обезпечават реализацията на отговорността му за неизпълнение или за лошо изпълнение.)
- ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОРА
Чл. 16. Действието на този договор се прекратява:
а) с извършване и предаване на договорените в чл. 1 СМР;
б) по взаимно съгласие на страните, оформено като двустранно подписан анекс;
в) при настъпване на обективна невъзможност за изпълнение на възложената работа;
г) едностранно без предизвестие от всяка от страните, в случай че бъде открито производство по несъстоятелност или ликвидация по отношение на другата страна.
Чл. 17. В случай че бъде безспорно доказано, че ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ ще просрочи изпълнението на отделен етап или на целия обект с повече от ........... дни или няма да извърши договорените СМР по уговорения начин и с нужното качество, ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ може да развали договора. В този случай ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ заплаща на строителя само стойността на тези работи, които са извършени качествено и могат да му бъдат полезни.
Чл. 18. В случай на разваляне на договора при условията на чл. 21 ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ дължи на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ еднократно неустойка за неизпълнение в размер на 3% (три процента) от посочената в чл. 1 на договора цена. (Това е примерна клауза, като процентът на неустойката може да е различен.)
(За претърпените вреди ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ може да претендира и за друго обезщетение.)
VII. ЗАКЛЮЧИТЕЛНИ РАЗПОРЕДБИ
Чл. 19. Всички изменения и допълнения на този договор се правят само по взаимно съгласие на страните чрез двустранно подписан анекс.
Чл. 20. Спорните въпроси по тълкуване и прилагане на този договор ще се решават чрез доброволни преговори между страните, а при непостигане на съгласие – от компетентния съд. (Възможно е да се предвиди арбитражен ред за решаване на споровете.)
Чл. 21. Всяка от страните се задължава да не разпространява информация за другата страна, станала й известна при или по повод изпълнението на този договор.
Чл. 22. Всички съобщения между страните във връзка с този договор следва да бъдат в писмена форма за действителност.
Чл. 23. Този договор влиза в сила от датата на подписването му от двете страни.
Този договор се сключи в два еднообразни оригинални екземпляра – по един за всяка от страните.
Неразделна част от Договора са:
Приложение №1 – Списък на договорените СМР, ведно с одобрените строителни книжа.
Приложение №2 – Количествено-стойностна сметка с единични цени.
Приложение №3 – График за изпълнение на работата.
ЗА ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ: ЗА ИЗПЪЛНИТЕЛЯ:
Б. Договор за извършване на ремонт (строително-ремонтни работи). Този примерен договор акцентира не върху осъществяване на ново строителство, а върху ремонтирането на вече въведен в експлоатация строеж. По-горе обяснихме видовете ремонти, реконструкции и други намеси в съществуващи обекти. Видът на конкретната намеса ще повлияе на предмета на договора, но и на някои права и задължения на страните, тъй като различните видове ремонти са на различен режим по ЗУТ и други специални закони.
ДОГОВОР ЗА ИЗВЪРШВАНЕ НА СТРОИТЕЛНО-РЕМОНТНИ РАБОТИ
Днес, . . . . . . . . . г., в гр. . . . . . . . . . . . . . . се сключи настоящият договор между:
- . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , със седалище и адрес на управление . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , представлявано от . . . . . . . . . . . . . . . . . . , наричано по-долу ВЪЗЛОЖИТЕЛ,
и
- . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , със седалище и адрес на управление: . . . . . . . . . . . . . . . . . . ЕИК . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , представлявано от . . . . . . . . . . . . . . . . . , наричано по-долу ИЗПЪЛНИТЕЛ,
се сключи настоящият договор за следното:
- ПРЕДМЕТ НА ДОГОВОРА.
Чл. 1. (1). ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ възлага, а ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ приема да извърши на свой риск и срещу възнаграждение от страна на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ строително-ремонтни работи, описани подробно в Приложение №1, представляващо неразделна част от договора, на обект ……………
(2) Строително-ремонтните работи следва да се изпълнят по вид, количеството и обем, както и със строителни материали, конкретизирани в Приложение №1 към договора. Строително-ремонтните работи ще се изпълнят със средства, материали и квалифицирания персонал на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ.
- ЦЕНА И НАЧИН НА ПЛАЩАНЕ
Чл. 2. (1) Цената, която ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ ще заплати на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ за извършване на строително-ремонтните работи по чл. 1 от договора, е, както следва: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
(2) Страните се договориха плащането да бъде извършено, както следва: . . . . . . . .
(3) Плащането (плащанията) се извършва (извършват) по следната банкова сметка на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
(4) За всички извършени плащания ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ издава на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ съответните счетоводни документи, предвидени в закона.
III. СРОК ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ
Чл. 3. Срокът за изпълнение на работата по чл. 1 е : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Той започва да тече от датата на откриване на строителната площадка (Протокол, Обр. 2) и завършва на датата на подписване на Протокол, Обр. 15 (ако такива се изискват съгласно Наредба №3).
- ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА СТРАНИТЕ
Чл. 4. ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ се задължава да изпълни договорените строително-ремонтни работи качествено и в договорения срок при спазване на договорните клаузи и действащата нормативна уредба.
Чл. 5. ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ се задължава по време на строителството да извърши всички работи по отстраняване на допуснати от него грешки в извършени работи, констатирани от ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ, както и да отстранява всички появили се дефекти през гаранционния срок.
Чл. 6. (1). ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ е длъжен своевременно да уведомява ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ за всички обстоятелства, които създават предпоставки за забавяне или спиране изпълнението на строително-ремонтните работи.
(2) Всички санкции, наложени от общински и държавни органи във връзка с изпълнението на строителството, са за сметка на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ.
(3) Всички вреди, нанесени на трети лица при изпълнение на строителството, са за сметка на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ.
Чл. 7. (1). ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ следва да заплати на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ договореното възнаграждение по начина и в сроковете, определени в този договор.
(2) Възложителят е длъжен да оказва нужното съдействие на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ за пълното и точно изпълнение на неговите договорни задължения.
(3) Възложителят се задължава да приеме извършените строително-ремонтни работи, в случай че са извършени качествено и съгласно договореното. Той има право да откаже приемане на строително-ремонтни работи, които са изпълнени в отклонение от договореното от страните.
- ПРИЕМАНЕ НА РАБОТАТА
Чл. 8. Приемането на строително-ремонтните работи (СРР) се удостоверява с протокол, подписан от двете страни, в който се описва извършената работа: количество СРР, качество, стойността на извършената работа и вложените материали, налични недостатъци, както и спазването на срока за изпълнение на договора по чл. 3.
Чл. 9. ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ се задължава да отстранява за своя сметка скритите недостатъци и появилите се впоследствие дефекти в следните гаранционни срокове . . . . . . . . . . . . . . . . . , които текат от деня на предаване на обекта с приемо-предавателен протокол.
Чл. 10. Ако се появят дефекти при изпълнение на СРР в гаранционния срок, ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ отправя писмена покана до ИЗПЪЛНИТЕЛЯ за съставяне на констативен протокол, в който страните посочват дефектите и сроковете за отстраняването им.
- НЕИЗПЪЛНЕНИЕ. ОТГОВОРНОСТ
Чл. 11. При неизпълнение по този договор всяка от страните дължи обезщетение за причинени вреди, по реда и при условията на гражданското законодателство.
Чл. 12. (1) При забава за завършване и предаване на СРР по този договор ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ дължи неустойка в размер на . . . . . . . . . . . . . за всеки просрочен ден, но не повече от . . . . . . . . . . . .
(2) При забава в извършване на плащане от страна на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ същият дължи неустойка в размер на . . . . . . . . . . . от стойността на дължимата сума за всеки просрочен ден, но не повече от. . . . . . .
Чл. 13. (1) При некачествено извършване на СРР, освен задължението за отстраняване на дефектите и другите възможности, предвидени в чл. 265 от ЗЗД, ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ дължи и неустойка в размер на . . . . . . . от стойността на некачествено извършените работи.
VII. ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОРА. РАЗВАЛЯНЕ
Чл. 14. (1) Действието на този договор се прекратява:
- с изпълнение на всички задължения по договора от страните;
- по взаимно съгласие между страните;
- при настъпване на обективна невъзможност за изпълнение на възложената работа.
Чл. 15. ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ може по всяко време до завършване и предаване на обекта да се откаже от договора и да прекрати действието му. В този случай той е длъжен да заплати на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ стойността на извършените до момента на отказа работи, както и неустойка в размер на . . . . . . . . . . . .
Чл. 16. (1) ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ има право да прекрати договора, когато:
- ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ не започне изпълнение на строително-ремонтните работи по чл. 1 в срок от . . . . дни;
- ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ бъде обявен в неплатежоспособност или когато бъде открита процедура за обявяването му в несъстоятелност или ликвидация.
Чл. 17. Ако стане ясно, че ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ ще просрочи изпълнението на възложената работа с повече от . . . . . . . . . . . . . . . . . . след уговорения срок или няма да извърши СРР по уговорения начин и с нужното качество, ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ може да развали договора. За целта страните съставят двустранен констативен протокол.
VIII. ЗАКЛЮЧИТЕЛНИ РАЗПОРЕДБИ
Чл. 18. Всяка от страните се задължава да не разпространява информация за другата страна, станала й известна при или по повод изпълнението на договора.
Чл. 19. Нищожността на някоя клауза от настоящия договор не води до нищожност на друга клауза или на договора като цяло.
Чл. 20. Всички спорове, породени от този договор или отнасящи се до него или до допълнителни споразумения към него, включително и споровете, породени от или отнасящи се до тълкуване, недействителност, неизпълнение или прекратяване, ще бъдат отнесени за решаване пред компетентния съд, в случай, че страните не успеят да решат спора чрез преговори помежду си.
Чл. 21. За неуредените в този договор въпроси се прилагат разпоредбите на действащото законодателство на Република България.
Чл. 22. Всички съобщения между страните във връзка с настоящия договор следва да бъдат в писмена форма. При промяна на посочените данни всяка от страните е длъжна да уведоми другата в седемдневен срок от настъпване на промяната.
Този договор се състави в два еднообразни екземпляра – по един за всяка страна.
ВЪЗЛОЖИТЕЛ: . . . . . . . …. ИЗПЪЛНИТЕЛ: . . . . . . . . . . …
В. Договор за ремонт на покрив.
ДОГОВОР
За възлагане и изпълнение на строително-монтажни работи
с предмет: „Текущ ремонт на покрив“ по видове строително-монтажни работи, описани в документацията за участие в поръчката.
Днес, …………………., в …………………. между ………………….
ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ: …………………………………………………..
………………………………………………….., наричан за краткост „ВЪЗЛОЖИТЕЛ”, и
ИЗПЪЛНИТЕЛЯ: …………………………………….., ЕИК:…………………………………
представляван от ……………… (три имена) - ……………… (длъжност),
със седалище и адрес на управление: ………………………………,
наричан за краткост „ИЗПЪЛНИТЕЛ”,
се сключи настоящият договор за следното:
РАЗДЕЛ I. ПРЕДМЕТ НА ДОГОВОРА
Чл. 1. (1) ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ възлага, а ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ в рамките на срока на договора поема задължението срещу съответното възнаграждение да извърши текущ ремонт на покрив. Ремонтът следва да се извърши съгласно приетите от ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ техническо и ценово предложение, неразделна част от този договор.
(2) ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ се задължава да осъществи поетите от него задължения по ал. 1, в съответствие с изискванията на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ, посочени в условията на поканата и с оглед приетата оферта.
РАЗДЕЛ II. МЯСТО И СРОК ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ НА ДОГОВОРА
Чл. 2. Мястото на изпълнение по смисъла на договора е …………………………….
Чл. 3. Срокът за изпълнение на дейностите по настоящия договор е…....... календарни дни.
РАЗДЕЛ III. ЦЕНА И НАЧИНИ НА ПЛАЩАНЕ
Чл. 4 (1) Общата стойност на договора е…...... лева (словом) без ДДС или ......... лева (словом) с ДДС, съгласно Ценова оферта на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ.
(2) ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ потвърждава, че цената за изпълнение е единственото възнаграждение за изпълнение на дейностите по договора и ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ не дължи на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ каквито и да било други суми. Цената за изпълнение на договора не подлежи на промяна. Заплащането се извършва за реално извършени дейности и цени в рамките на договора. При намаляване на обемите по някои от дейностите или неизвършването им от страна на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ сумата за заплащане по договора ще бъде намалена пропорционално на неизвършените дейности и/или намалението на обемите.
Чл. 5 (1) ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ се задължава да извърши плащане на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ, както следва:
1) В срок до….... г. ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ се задължава да заплати на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ авансово плащане в размер на ............... % (словом, не повече от 30%) от цената по чл. 4 (1) в размер на …… лева (словом) с включен ДДС, след представяне на фактура „оригинал“ от ИЗПЪЛНИТЕЛЯ.
2) Окончателно плащане, представляващо ....... % (словом) от цената по чл. 4 (1), а именно…… (словом), с включен ДДС е платимо от ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ в десетдневен срок, считано от датата на издадената фактура от ИЗПЪЛНИТЕЛЯ, основана на надлежно подписан протокол за установяване качеството на изпълнените СМР, подписан от представители на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ и ИЗПЪЛНИТЕЛЯ.
3) Плащанията по договора се извършват с платежно нареждане по сметка на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ, както следва:
Банка: ...............
BIC: ...............
IBAN: ...............
Банковата сметка може да бъде променена с уведомително писмо, което ще има обвързваща сила и за двете страни по договора.
4) Срокът за плащане се спира, когато ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ бъде уведомен, че фактурата му не може да бъде платена, тъй като сумата не е дължима поради липсващи и/или некоректни придружителни документи или наличие на доказателства, че разходът не е правомерен. ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ трябва да даде разяснения, да направи изменения или да представи допълнителна информация в срок от 7 (седем) календарни дни, след като бъде уведомен за това. Периодът за плащане продължава да тече до датата, на която ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ получи правилно издадена фактура или поисканите разяснения, корекции или допълнителна информация.
РАЗДЕЛ IV. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА ИЗПЪЛНИТЕЛЯ
Чл. 6. ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ има право:
– Да изисква и да получава от ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ необходимото съдействие за изпълнение на договорената работа.
– Да получи от ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ и наличната информация, документи и друго, необходимо за изпълнението на договора.
– Да получи договореното авансово и окончателно възнаграждение по реда и при условията на този договор.
– Да иска приемане на извършената работа чрез определено от ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ лице.
Чл. 7 ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ се задължава:
– Да изпълни работата по договора с грижата на добър търговец в срок, съгласно представената и приета от ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ оферта.
– Да изпълни строително-монтажните работи, предмет на договора, срещу договорената цена, в съответствие с нормативните изисквания и изискванията на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ.
– Да осигурява и влага в строителството висококачествени материали и строителни продукти, съгласно българското законодателство. Материалите се доставят с декларации, съгласно Наредба №РД-02-20-1 от 05.02.2015 г.
– Да спазва приложимите законови разпоредби за извършването на съответните дейности. Отговорността за неспазването на приложимите законови разпоредби се носи само от ИЗПЪЛНИТЕЛЯ. ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ отговаря за вреди от трудова злополука, претърпяна от негов служител при и по повод изпълнението на предмета на договора, независимо от това дали негов орган или друг негов служител има вина за настъпването й.
– Да инструктира работниците си за здравословни и безопасни условия на труд по време на извършването на строително-монтажните работи.
– Да осигури безопасността на всички дейности по изпълнението на предвидените строително-монтажни работи, изработка и доставка на необходимите материали и оборудване.
– Да съхранява и пази документацията и информацията, необходима за изпълнение предмета на настоящия договор, съгласно определените в ЗОП срокове.
– Да не разкрива каквато и да е информация, отнасяща се до предоставените дейности без предварително писмено съгласие на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ, в т.ч. и след прекратяването на договора.
– Да проучи и прилага стриктно правилата, разпоредбите и законите, отнасящи се за предмета на настоящия договор, и в частност Закона за устройство на територията и Закона за обществените поръчки.
– Да осигури присъствието на негов представител в случай на проверка на място от страна на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ, на представители на ……………, както и да осигури достъп до документи, свързани с изпълнението на възложените дейности.
– Да изпълнява мерките и препоръките, съдържащи се в докладите от проверките на място.
– Да следи и докладва за нередности при изпълнението на договора.
– Да опазва имуществото на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ, както и да не допуска разрушаване на инженерната инфраструктура, други повреди и разрушения, замърсяване на околната среда, улици, тротоари и т.н. За вреди, причинени на лица или имущество при или по повод СМР, отговорността е изцяло на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ.
– Да има сключена задължителна застраховка („Професионална отговорност“), със застрахователно покритие 100 000 лв. (сто хиляди лева) за вреди, причинени на други участници в строителството и/или на трети лица вследствие на неправомерни действия или бездействия при или по повод изпълнение на задълженията им, във връзка с изпълнението на настоящия договор.
– Да допуска на строителната площадка представители на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ при осъществяване на оглед или текущ контрол. Тези служители с действията си не трябва да пречат на работата на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ.
– Да информира ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ за възникнали проблеми при изпълнението на договора и за предприемане на мерки за тяхното разрешаване.
– При възникнали дефекти в извършените СМР в периода на гаранционния срок на същите, констатирани от ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ, и получаване на Уведомително писмо от страна на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ се задължава да започне работа по отстраняване на същите без допълнително заплащане в срок от 5 (пет) календарни дни и да отстрани повредите в срок от 14 (четиринадесет) календарни дни.
– Да спазва изискванията за защита на личните данни, съобразно разпоредбите на приложимото европейско и национално законодателство.
РАЗДЕЛ V. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ
Чл. 8. ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ е длъжен:
– Да окаже необходимото съдействие на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ за изпълнение на договора, както и за приемането на извършената работа.
– Да предостави на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ цялата налична информация, документи и други необходими за изпълнението на работата по договора.
– Да осигури свободен достъп на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ до обекта.
– Да заплати на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ договореното възнаграждение по реда и при условията на този договор.
Чл. 9 (1) ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ има право:
– Да изисква изпълнението на предмета на договора качествено и в срок, съгласно представената от ИЗПЪЛНИТЕЛЯ оферта – неразделна част от настоящия договор.
– Да спре временно изпълнението на договора при настъпване на обстоятелства, които не е могъл да предвиди при подписването му и които са от значение за изпълнението му.
– Да откаже приемането на работата, както и да откаже да заплати съответното възнаграждение, докато ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ не изпълни своите задължения съгласно договора, когато ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ се е отклонил от изискванията за извършването на предвидените работи по настоящия договор.
– Да уведомява ИЗПЪЛНИТЕЛЯ писмено чрез Уведомително писмо при установяване на появили се в гаранционния срок дефекти и да изиска своевременното им отстраняване. Ако ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ не започне работа в срок от 5 (пет) календарни дни и не отстрани дефектите в срок от 14 (четиринадесет) календарни дни, ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ може да ги отстрани за сметка на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ, като в този случай ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ е длъжен да заплати направените от ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ разходи, съгласно представени му заверени за вярност с оригинала копия на разходнооправдателни документи в срок до 5 (пет) календарни дни от получаване на Уведомително писмо за това.
– Да удържа от дължимите плащания начислените и предявени неустойки и/или санкции за неизпълнение.
(2) Контролът по изпълнението на договора се извършва от ……………………….
РАЗДЕЛ VI. ПРИЕМАНЕ НА ИЗВЪРШЕНАТА РАБОТА
Чл. 10 След изпълнение на всички строително-монтажни работи по договора от ИЗПЪЛНИТЕЛЯ се подписва протокол за установяване качеството на изпълнените СМР, подписан от представители на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ и ИЗПЪЛНИТЕЛЯ.
РАЗДЕЛ VII. ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОРА
Чл. 11(1) Действието на този договор се прекратява:
– С изпълнение на всички задължения на страните;
– По взаимно съгласие между страните, изразено писмено;
– При настъпване на обективна невъзможност за изпълнение на възложената работа;
– С изтичане на срока на договора.
(2) Договорът може да бъде прекратен едностранно от ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ при виновно неизпълнение на задълженията на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ по договора (отразени в констативни протоколи), продължили повече от 10 (десет) календарни дни. В този случай ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ има правата, съгласно раздел VIII „Санкции и неустойки” от този договор, както и общите разпоредби на българското законодателство.
(3) Прекратяването на договора не важи за гаранционните срокове, съгласно чл. 18 от договора.
РАЗДЕЛ VIII. САНКЦИИ И НЕУСТОЙКИ
Чл. 12 (1). При забава на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ при изпълнението на договорената работа същият дължи неустойка в размер на 0,5 % от стойността на конкретната дейност по договора за всеки просрочен ден, но не повече от 10% (десет процента) от общата стойност на договора.
(4) ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ се освобождава от отговорност за забава, когато същата се дължи на неизпълнение на задължение от страна на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ.
Чл. 13. При забава на окончателното плащане по този договор ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ дължи на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ законната лихва върху размера на неизплатената сума по фактура.
Чл. 14. В случай, че работата за отстраняване на констатирани недостатъци не бъде започната в срок от 5 (пет) календарни дни от получаване на Уведомително писмо за тях и същите не бъдат отстранени в срок от 14 (четиринадесет) календарни дни, ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ дължи неустойка в двоен размер на разходите, направени за отстраняване на недостатъците.
Чл. 15. Плащането на неустойката не лишава страните от правото да търсят обезщетение по общия ред за претърпени вреди и пропуснати ползи над размера на договорената неустойка.
Чл. 16. В случай на установена по надлежния ред нередност при изпълнение на договора, настъпила в резултат на действие и/или бездействие на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ, последният е длъжен да възстанови на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ всички неправомерно изплатени суми заедно с дължимите лихви.
Чл. 17. (1) Страните не отговарят една спрямо друга за неизпълнение или неточно изпълнение на свое задължение в резултат на настъпила непреодолима сила.
(5) Страната, изпълнението на чието задължение е възпрепятствано от непреодолима сила, е длъжна в 3-дневен (тридневен) срок от настъпването на непреодолимата сила писмено да уведоми другата страна, съответно – за преустановяване на въздействието на непреодолимата сила.
(6) Разпоредбата на ал. 2 не се прилага за права или задължения на страните, които е трябвало да възникнат или да бъдат изпълнени преди настъпването на непреодолимата сила.
(7) Страната, изпълнението на чието задължение е възпрепятствано от непреодолимата сила, не може да се позовава на настоящите разпоредби, ако не е изпълнила задължението си по ал. 2.
Чл. 18 (1) Гаранционният срок във връзка с извършените по предмета на договора строително-монтажни работи е ....….. месеца, съгласно Предложението за Изпълнение на поръчката от офертата на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ.
(2) Гаранционният срок по ал. 1 започва да тече от датата на подписване на Протокол за приемане на строително-монтажните работи за обекта, съгласно чл. 10 от договора.
(3) Всички дефекти, възникнали преди края на гаранционния срок, се констатират с протокол, съставен и подписан от представители на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ. Този протокол незабавно се изпраща на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ с указан от ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ срок за отстраняване на дефекта.
(4) При проявени дефекти преди края на гаранционния срок в резултат на вложени некачествени материали или некачествено извършени работи от ИЗПЪЛНИТЕЛЯ същият е длъжен да ги отстрани за собствена сметка в срок, определен от ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ. В случай, че ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ не стори това, ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ може да ги отстрани за сметка на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ, като в този случай ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ е длъжен да заплати направените от ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ разходи съгласно представени му заверени за вярност с оригинала копия на разходооправдателни документи в срок до 5 (пет) календарни дни от получаване на Уведомително писмо за това.
(5) Гаранционният срок не тече и се удължава с времето, през което съответният ремонт е имал проявен дефект до неговото отстраняване.
РАЗДЕЛ IХ. ЗАКЛЮЧИТЕЛНИ УСЛОВИЯ
Чл. 19. Страните по този договор ще решават споровете, възникнали при и по повод изпълнението на договора или свързани с договора или с неговото тълкуване, недействителност, неизпълнение или прекратяване чрез преговори, а при непостигане на съгласие спорът се отнася за решаване пред компетентния съд на територията на Република България.
Чл. 20. За неуредените по този договор въпроси се прилагат разпоредбите на законодателството на Република България.
Чл. 21. (1) ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ е длъжен да уведоми ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ при промяна на банковата си сметка, адресна и/или друга регистрация незабавно след промяната.
(2) В случай на неизпълнение на задължението по ал. 1 ВЪЗЛОЖИТЕЛЯТ не носи отговорност за забавено плащане.
Чл. 22. (1) Всяко уведомление, молба или съгласие, изисквано или разрешено от този договор, трябва да бъде направено в писмена форма. Всяко такова се счита за направено, когато е предадено лично на упълномощен представител на страната, към която е насочено, или когато е изпратено на съответната страна с препоръчана поща на съответния адрес:
ЗА ИЗПЪЛНИТЕЛЯ: .......................................................................
(адрес, телефон, е-mail, лице за контакт)
За ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ: .......................................................................
(адрес, телефон, е-mail, лице за контакт)
(3) Всяка една от страните при промяна на адрес или лице за контакт е длъжна да предостави своевременно на другата страна уведомление за настъпилата промяна.
(4) Всяко съобщение, изпратено на посочените по-горе адреси преди получаване на уведомление за промяна, се счита за надлежно изпратено и получено.
Чл. 23. При сключване на настоящия договор ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ е длъжен да изготви и предостави на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ график за извършването на договорените строително-монтажни работи.
Договорът се състави, подписа и подпечата в три еднообразни екземпляра, два за ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ и един за ИЗПЪЛНИТЕЛЯ, като всеки от екземплярите се счита за оригинал.
Приложения:
- Представяне на участника - Приложение №1;
- Декларация от ИЗПЪЛНИТЕЛЯ за приемане на условията на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ - Приложение №2;
- Оферта за изпълнение на поръчката - Приложение №3;
- Образец на ценова оферта - Приложение №4;
- Декларация - Приложение №5.