Господин Бочев, на 31 октомври НСНИ проведе 11-ата Национална конференция Inspire to Higher, която открихте в качеството си на председател на УС на Сдружението. Събитието се фокусира на влиянието на въвеждането на еврото върху имотния пазар, но очерта и моментно му състояние. Какво е то според Вас?

Настоящото състояние на пазара не е по-различно, то не се е променяло през последните няколко години – характеризира се с покачващи се цени. Разбира се, за 2025 г. като предприсъединителна към Еврозоната се очаква да отчетем малко по-висок ръст спрямо предходните 4-5 г., когато покачването на цените на годишна база беше средно между 5 и 15%. Прогнозата е към края на т.г. увеличението да достигне до около 17-18%.

Лично моите предвиждания са, че след въвеждането на еврото от 1 януари пазарът до голяма степен ще се успокои. Това не означава, че ще има спад на цените, а че покачването ще се успокои с между 5 и 10%.

Какви други очаквания имате от присъединяването ни към Еврозоната? Как това ще се отрази цялостно на пазара на имоти?

Смятам, че не само в сферата на недвижимите имоти, а въобще в икономическия ни живот промените могат да се характеризират най-вече с две думи – доверие и стабилност. Това, което според мен ще се случи, е стабилизиране на икономиката, на банковия сектор, покачване на кредитния рейтинг. Доверието в институциите би трябвало да расте. Виждаме, че в останалите страни от Еврозоната е постигната прозрачност и стабилност на институциите, за съжаление ние доста изоставаме в това направление. С присъединяването ни се надявам, че нещата в България ще се променят към по-добро.

Според Вас как ще реагират банките? Ще продължат ли да предлагат добри условия за ипотечно кредитиране, или ще има промени?

Винаги когато ми поставят подобен въпрос, правя сравнение с това, което се случваше на пазара на недвижими имоти през 2007-2008 г., когато имаше много сериозен бум на сделките. Този период се характеризираше и със сериозен интерес от чуждестранни инвеститори от Англия, Ирландия, Русия. Тогава броят на вписванията на сделки с недвижими имоти в Агенцията по вписванията достигна до около 250-260 хиляди годишно. За съпоставка – през 2024 г. имаше 212 хил. вписвания. Вероятно 2025 г. ще стигнат до около 220-230 хиляди, тоест няма да догоним броя на вписванията от сделките с имоти 2007 и 2008 г. Тогава лихвите по ипотечните кредити бяха 8-9%, а в момента са около 2,5%. Дори и да се изравнят лихвените нива със средните за Еврозоната, които са между 3 и 3,5%, не смятам, че това ще доведе до сериозен отлив на интереса за покупка на жилища чрез кредити и спад на кредитирането, защото има редица други фактори, които влияят на търсенето на недвижими имоти. Затова давам и този пример – при нива от 8-9% имахме много повече сделки, отколкото при лихва от 2,5%.

Вярвам, че България е доста привлекателна дестинация. На конференцията Inspire to Higher дискутирахме точно това. Колегите ни от Словакия, Литва, Латвия, Хърватия – особено Хърватия, споделиха, че са станали изключително привлекателни дестинации с въвеждането на еврото за инвеститори от близки до тях страни, които са в Еврозоната, защото е отпаднало превалутирането на пазара. Нашият пазар ще се отвори, ще се интегрира в Европа още повече и за много както частни инвеститори, така и институционални ще бъде привлекателно да влагат средства в имоти в България поради простата причина, че тук цените все още изостават в сравнение с редица европейски държави.

Споменахте Словакия, Литва, Латвия, Хърватия – какви конкретни уроци за пазарна динамика, потребителски нагласи и регулаторен подход бихте изтъкнали като приложими за България, които чухте по време на конференцията?

Словакия се е присъединила точно на старта на световната финансова криза през 2008-2009 г., а Хърватия наскоро влезе в Еврозоната. Тоест по време на коренно различни етапи на развитие на икономиките им и на пазара на недвижими имоти. Но това, което ми направи силно впечатление, е общото и за двете държави – че не е имало сътресения и кой знае какви промени поради факта, че са спрели да оперират със своята национална валута. Това ме кара да бъда оптимист, че и в България няма да се случат някакви сериозни сътресения.

Всяка страна е била изправена пред предизвикателства, свързани с етапите на развитие на икономиката, на трудовия пазар и на много неща, които определят и пазара на недвижими имоти. Той не е остров в целия икономически живот, а е свързан неразривно с редица други показатели в икономиката. Смятам, че ние сме в един много добър етап – както като икономически показатели, така и като развитие на пазара на недвижими имоти, и че няма да се случи нещо, което би било неприятно както за купувачите, така и за продавачите. Просто пазарът ще се стабилизира, ще си намери отново равновесната точка и нещата ще продължат напред.

От години НСНИ се бори за приемане на Закон за брокерската дейност. Докъде стигнаха нещата?

На Общо отчетно-изборно събрание на НСНИ бяхме поканили гост от Белгия да сподели опита на държавата по отношение на регулацията на пазара, която е направена през 1993 г. Спрямо Белгия сме изостанали с повече от 30 години. Там пазарът е толкова детайлно регулиран, че ние надали бихме могли да го направим скоро. Но търсенето на брокерската услуга след въвеждането на регулациите и след тяхното доразвиване постепенно в годините се е увеличило.

Преди въвеждането на регулацията в Белгия е правено проучване, според което около 35% от населението са ползвали брокерска услуга. Всъщност ние преди няколко години също правихме такова изследване в НСНИ и отчетохме доста сходни резултати – около 37% ползват брокерска услуга, когато купуват, продават или извършват други операции с недвижими имоти. В момента в Белгия процентът е достигнал до 65%, което е доста значителен ръст. Това е и нашето виждане за регулацията, която е сред основните ни цели още при създаването на НСНИ през 1992 г. Знаете, че имаме изготвен законопроект, който е внесен в Народното събрание, и се надявам скоро да стигне до разглеждане в ресорната парламентарна Комисия по конституционни и правни въпроси. Аз лично смятам, че с приемането на закон и въвеждането на регулация преди всичко ще бъдат защитени потребителите на нашите услуги. Така ще се повиши и доверието, защото ще се изсветли браншът, ще има и огромни ползи за приходите в държавния бюджет. В крайна сметка събираемостта ще се повиши. Тази регулация е добра за цялото общество и е крайно наложителна. Когато липсва, се ползват практики, които бих казал са не само некоректни, ами понякога и доста подвеждащи и дори неетични и граничещи с криминални.

Как върви консолидацията на бранша? Какво е Вашето мнение по въпроса?

Браншът трябва да се консолидира и ние през изминалите няколко години направихме доста стъпки в тази посока. Колеги, които са се обединили под различни форми в други организации, също изказват мнения, че са за такава регулация. Разбира се, има някои различия, които предстои да бъдат изчистени.

Ние в НСНИ освен всичко, което е необходимо да бъде въведено като регулация – регистър, образователни изисквания към брокерите, застраховка „професионална отговорност“, отделна специална сметка за съхранение на парите на нашите клиенти и редица други неща, като борба с некоректните практики, фалшивите обяви, – смятаме, че управлението на тези процеси трябва да бъде поверено до голяма степен в ръцете на бранша, на хората, които са утвърдени специалисти. Да се даде възможност измежду всички агенции за недвижими имоти да бъдат избирани най-подготвените и най-достойните брокери, които работят в тях, и на мандатен принцип да ръководят т.нар. от нас Камара на посредниците при сделки с недвижими имоти.

Някои колеги имат разбирането, че администрирането на тези процеси трябва да бъде поверено в ръцете на свързано с нашата работа ведомство – Министерството на правосъдието или Министерството на регионалното развитие и благоустройството. Лично аз смятам, че няма как това да се случи поради простата причина, че сме водили редица разговори с тези министерства. Те подкрепят регулацията и изсветляването на бизнеса, но са изказали многократно пъти мнение, че нямат нито кадровия, нито финансовия ресурс да администрират тези процеси. А да не говорим, че създаването на регистър, който ще е задължителен за всички агенции и всички брокери, е сложна и скъпа задача, за която е необходим и човешки ресурс. Ние, които работим в сферата, сме най-подготвени да съставим нужните правила и условия.

Много хора в бранша се притесняват, че ще има конфликт на интереси, но ако ние сме достатъчно мъдри и законът е добър и определя как да функционира тази камара, как да бъде управлявана, какви правомощия да има, това означава, че никой няма да може да се възползва от тази „власт“. По-скоро тук говорим за огромни отговорности, не за власт.

Как се развива браншът по отношение на дигитализацията? Сега е много модерна темата за изкуствения интелект (ИИ) и навлизането му в пазара на недвижими имоти.

В момента изкуственият интелект навлиза на всеки един пазар. Като човек от малко по-старото поколение, който доскоро си водеше записки по тефтери, имам известни опасения по отношение на ИИ. Ако той стане един много полезен помощник, ще бъде чудесно, както коментирахме и на един от панелите на конференцията Inspire to Higher.

Технологиите се развиват светкавично – всяка година все по-бързо и по-бързо – и само от нас зависи да бъдем достатъчно мъдри да ги използваме така, че да ни бъдат полезни – на обществото, на бранша. Но ИИ не може да замени творческото начало на човека, креативността и най-вече човешкия фактор и доверието, което хората изграждат помежду си. Защото аз лично не бих могъл да изградя доверие с една машина, която не изпитва емпатия.

Като цяло изкуственият интелект и всички технологии, които навлизат в нашия бранш, са изключително полезни. Спестяват ни време, което е много ценен ресурс, за да можем ние да мислим и да решаваме по какъв начин да вървим напред, как да развиваме бранша и как да се борим с некоректните практики. Трябва да имаме предвид, че ИИ дава възможност на човешката креативност както да прави много добри неща, така – използвайки новите технологии – да извършва и редица некоректни действия. Надявам се, че ще успеем с общи усилия да вървим напред в правилната посока.

Какви инициативи реализира НСНИ за повишаване на професионалните стандарти и етичните практики в сектора?

НСНИ непрекъснато организира семинари, курсове, работилници в помощ на бранша, които повишават компетенциите на колегите. Основен инструмент в тази посока е Центърът за професионално обучение към НСНИ. Там провеждаме курсове за брокери на недвижими имоти по утвърдена държавна програма от Министерството на образованието и науката и издаваме диплома за професията брокер на недвижими имоти.

През последните две години сме провели 56 обучения в различни градове на страната – Бургас, Варна, Пловдив, София, в които са участвали стотици колеги, и надявам се са извлекли полза и са повишили своята квалификация.

Ключово е да има минимални образователни изисквания за нашата професия, защото тя е изключително отговорна. Оперираме със стотици хиляди евро и имаме съответните отговорности, които за съжаление все още никъде не са дефинирани. Една от тези отговорности е непрекъснато да повишаваме своията квалификация и компетентност, защото брокерите не са просто посредници. Те са - или би трябвало да бъдат - висококвалифицирани консултанти, които Ви съветват да вземате решение за може би най-сериозната инвестиция в живота Ви. Така че мнението ми е, че брокерите трябва да бъдем изключително грамотни, компетентни, отговорни и, разбира се, етични и честни.

Какво бихте казали на младите си колеги, които тепърва ще навлизат в професията брокер? Какви качества е необходимо да притежават, какво ще им осигури успех в сектора?

Аз винаги съм казвал - и като бивш спортист, че във всяка една област – в спорта, в науката, в недвижимите имоти, водещото трябва да е постоянството. За съжаление забелязвам сред по-младите колеги едно желание днес да започнат работа и утре вече да са много добре финансово осигурени, което няма как да се случи. Нашият бизнес като редица други области не е спринт, той е маратон. Трябва да тичаш дълго време, за да се радваш на постижения.

Съветът ми към тях е да бъдат търпеливи, постоянни, да повишават своите компетенции и образованост и да не очакват бързи успехи, а по-скоро да се стремят да постигнат дългосрочни резултати.

Каква според Вас ще е 2026 г. за пазара на недвижими имоти?

Аз съм оптимист и смятам, че на пазара на недвижими имоти винаги може да се случва нещо положително. Според мен 2026 г. ще бъде добра, предвидима, без кой знае какви сътресения, което е и най-доброто за купувачи, за продавачи и за нас – посредниците и брокерите на недвижими имоти.