Интервю

Александър Бочев, председател на УС на Национално сдружение Недвижими имоти: Най-важната цел на НСНИ е консолидирането на бранша около идеята за регулация на сектора със закон

Вестник „Строител“ се утвърди през последните 15 години като издание, което няма аналог на пазара

Г-н Бочев, какви са приоритетите Ви като председател на Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ)?

Приоритетите пред Управителния съвет (УС) на НСНИ са строго очертани от решенията на Общото събрание на организацията. То приема както целите, така и годишната програма на УС. Най-общо казано, основните задачи са свързани с мисията на НСНИ от създаването му преди 32 години – изграждането на качествен и регламентиран пазар, професионален бизнес с недвижими имоти с гаранции за коректност към партньорите, потребителите и държавата, налагането на етични и морални правила в сферата и повишаването на професионалната компетентност на членовете на Сдружението.

Работим усилено в посока повишаване на професионалната квалификация, защото смятаме, че това води до повишаване на доверието в бранша и създаване на добър имидж на агенциите. Към НСНИ има академия, в която провеждаме курсове за брокери както за наши членове, така и за външни лица. След успешно завършване на съответното обучение се издават дипломи, заверени от Министерството на образованието и науката.

Що се отнася до конкретни цели, които бих искал да реализирам като председател на УС, най-важната от тях е консолидирането на бранша около идеята за регулация на сектора със закон. Защо това е главната ми цел, която с колегите ми от ръководството ще се опитаме да изпълним през настоящия мандат? В момента имаме парадоксална ситуация на имотния пазар – от една страна, повечето агенции, които прилагат лоялни търговски практики и повишават професионалната си компетентност, искат да работят заедно. От друга – част от компаниите в бранша не желаят да си сътрудничат с никого. За тях е достатъчно да получат някакъв дивидент днес и сега.

Проблемът е, че тези, които искаме да изградим професионален и законово регламентиран бранш, започваме, вместо да се обединяваме, да се делим на организации и асоциации поради различия във вижданията за нормативния акт и некоректните практики. Например наскоро се появиха колеги, които създадоха правило да не работят с агенции, които публикуват обяви само за частни лица. Но това не решава проблемите в бранша. Недалновидно е да се разделяме, вместо да се обединим в налагането на етични правила.

Нашето желание е да направим така, че браншът да се консолидира с поглед към глобалната картина. В крайна сметка нашият бизнес не е спринт – той е маратон. Трябва да мислим не само за това, което ще се случи днес или утре, а какво ще е след една, две или пет години.

Виждате ли в повечето си колеги желание за такава консолидация? Казвате, че се наблюдава разделение на малки организации. Как мислите, че ще ги убедите, че това е необходимо?

Твърдо вярвам, че НСНИ като най-старата организация в сектора с най-големия ресурс от 13 регионални структури може да бъде инициатор и водещ в темата за обединението на бранша. Необходимо е всеки от нас да направи определени компромиси във възгледите си, но категорично Сдружението трябва да поведе този процес.

Направихме първи стъпки с провеждането на много успешна кръгла маса на 6 юни в Българската търговско-промишлена палата (БТПП). Там получихме подкрепа от повечето сродни организации в сферата на недвижимите имоти – строители, архитекти, оценители, кредитни посредници, както и от колегите от БТПП, които ни помогнаха да организираме това събитие. Нотариалната камара изрази категорично становище, че трябва да има такъв законов регламент.

Чухме и доста мнения от хора в бранша, че лесно можем да сближим позициите си по въпроси, които касаят пазара и конкретния проект за закон за брокерите на недвижимите имоти, подготвен от НСНИ. Да, няма да бъде лесно въвеждането му, но с общи усилия е напълно постижимо. Аз съм оптимист, че това ще се случи.

На какъв етап сте придвижили законопроекта предвид и нестабилната политическа обстановка у нас в последните години?

За съжаление политическата ситуация в страната е нестабилна от няколко години. Внасянето за разглеждане на такъв нормативен акт, който е малко далеч от дневния ред на законотворците, е доста тежка задача. През годините сме провели срещи с много от парламентарно представените групи, както и с ресорните министерства – на правосъдието и на регионалното развитие и благоустройството. Тяхната позиция е ясна: ако самият бранш не се обедини около идеята за регулация на пазара, ще бъде изключително трудно законопроектът да бъде придвижен.

Политиците се притесняват от това разделение – едни да искат закон, а други не. Трябва да ги убедим, че всички от сектора сме за едно и също нещо. Нуждата от прокарването на такъв закон е крещяща, защото той ще разпредели правилно отговорностите и правата на работещите в сферата, което би довело до осветляване на бизнеса и повишаване на доверието от страна на потребителите. Също така ще изчисти пазара от нелоялни практики.

Какви други проблеми бихте засегнали в бранша, освен нуждата от регулация и нелоялните практики? Как виждате тяхното решение?

В законовия регламент, който искаме да създадем, са засегнати повечето трудности, с които се сблъскваме. За мен сериозен казус е професионалната компетентност. В последните години посредствеността и неграмотността се разпространяват навсякъде. Искам в този законопроект да наложим минимални изисквания по отношение на образованието на заетите в сферата на имотите. КСБ е много добър пример за регулация на сектор. В момента, за да работи дадена строителна компания, трябва да бъде вписана в Централния професионален регистър на строителя и да отговаря на определени изисквания. За да бъдете брокер, който довежда продукта, произведен от строителя, до крайния потребител и носи немалка отговорност, не се изисква никакъв ценз. Сутринта се събуждате, искате да сте брокер и след два часа вече сте такъв и продавате имоти за стотици хиляди евро. Ако нямате познанията как да преведете хората през този сложен процес, може да допуснете сериозни грешки и да пострадат семейства, които да провалят живота си. Те Ви поверяват своите спестявания.

Втори основен проблем, който искам да бъде решен, е невъзможността на потребителя да избере информирано брокера, с когото да работи. Необходимо е създаване на регистър на брокерите. В момента няма къде човек да види на едно място данни за дадена агенция или брокер – от колко време са на пазара, какви са професионалните им компетентности и отзивите на потребителите. В НСНИ създадохме доброволен регистър, в който може да се включат заинтересовани лица, но той не върши толкова добра работа, колкото един законово регламентиран регистър.

Проблемите с некоректните практики също са обект на обсъждане. Често се прави подвеждаща реклама и затваряне на оферти за конкретен кръг купувачи, което ощетява правата както на продавачите, така и на купувачите.

Какво е състоянието на пазара на недвижими имоти в момента?

Много често ми задават въпроса: добър ли е пазарът? Винаги отговарям с контравъпрос – за кого да е добър? Понякога той е добър за продавачите, друг път за купувачите, ако разглеждаме пазара от гледна точка на цените и движението им нагоре или надолу. За мен добрият пазар е този, който може да бъде лесно прогнозируем. През 2019 г. всички прогнози бяха разбити на пух и прах – вместо да тръгне надолу, пазарът се изстреля нагоре със светкавични темпове.

В момента за мое голямо щастие, а и за всички участници в него, пазарът е спокоен. Ето това е добрият пазар – спокойният. Да няма резки движения нагоре и надолу, което би довело до загуби за едни или други участници в него – за продавачи, купувачи, за нас – посредниците, както и за строителите. Също така е добър за икономиката ни, защото се влива много сериозен продукт, който генерира големи данъци. Тук ще вметна, че приемането на закон за брокера би довело до повишаване на приходите в хазната.

Вижданията ми са, че пазарът е добър и устойчив и ще остане такъв до края на тази година и през следващата.

Как се движи пазарът на наеми на жилища?

Този сегмент не се различава от цялостната картина на пазара на недвижими имоти. През изминалите две-три години се наблюдаваше успоредно повишаване на наемните нива и на цените на имотите. Има търсене на жилища под наем най-вече там, където има добра инфраструктура (метростанции, университети, бизнес паркове, детски градини и училища). Водещо при наемите остава близостта на имотите до работата и училищата. От тази гледна точка поне в София пазарът се разви много. Има изключително много ново и качествено строителство, което предоставя добри условия за обитаване на своите наематели.

Наемният пазар е стабилен. Всяка година има кампанийно покачване на цените на наемите от средата на август до края на септември, когато студентите започват занятия в университетите, което е нормално.

Къде е най-силен пазарът на недвижими имоти?

Това се определя от демографския фактор. От години най-много сделки има в големите градове – София, Пловдив, Варна и Бургас. В Стара Загора също се забелязва стабилен пазар на жилища. Покрай кризата, породена от COVID-19, се засили интересът към имоти в курортните ни селища по морето и в планината. Възроди се интересът към ваканционните имоти и край големите градове.

В селата около големите градове търсят ли се къщи за покупка?

Да. Този пазар не е структуроопределящ, но след пандемията интересът към него е изключително силен. Хората си дадоха сметка, че здравословният начин на живот е важен, което доведе до интерес към имоти, разположени близо до морето, в планината или около големите градове, без негативите на замърсен въздух и шум.

Как предстоящото ни влизане в еврозоната би повлияло на пазара на недвижими имоти?

Сделките в сектора у нас отдавна се сключват в евро, както са в евро и цените на самите жилища, така че не смятам, че ще има сътресения. Примерите от други държави, като Хърватия, показват, че ще има известно покачване на цените на недвижимите имоти, но то няма да е драстично. Аз съм привърженик на приемането ни в еврозоната, защото икономиката ни ще стане по-стабилна, което ще е добре и за имотния пазар.

Как ще си сътрудничите с КСБ?

Ние непрекъснато си сътрудничим със строителите, защото сме заедно в един много дълъг процес. Ние сме тези, които представят продукта, създаден от строителите, способстваме той да стигне до крайния потребител. Заедно с КСБ, както и с други браншови организации в сектора, можем да постигнем много по-добра работна среда и бизнес климат. Вярвам, че колегите строители ще ни подкрепят в стремежа ни нашият бранш най-после да бъде регламентиран. Изключително много разчитаме на тяхната подкрепа. Също така, ако те имат нужда от нашата помощ, неведнъж сме заявявали, че сме насреща. Водили сме много разговори в тази посока. Можем да си сътрудничим много добре, за да постигнем общите си цели.

Вестник „Строител“ навърши 15 години. Какво ще ни пожелаете и какво е мнението Ви за изданието?

Вестник „Строител“ се утвърди през последните 15 години като издание, което няма аналог на пазара. Да, ако човек тръгне специално да търси информация, най-вероятно би могъл да намери най-различни неща в интернет пространството, но такава целенасочена и структурирана медия като в. „Строител“ няма. Приветствам това, което правите, и се надявам да продължите да работите на същото високо професионално ниво още дълги години.

Пожелавам на целия екип много успехи и все така да информирате и вдъхновявате професионалистите в строителния бранш, както и да сте трибуна за всички, свързани с този отрасъл.