Ваканционните имоти са във възход и отбелязват нова глава в развитието си, отчитат експертите

Независимо от настъпващите кризи в страната – икономически и политически, пазарът на недвижими имоти се развива динамично, като ръстовете в цените и обема на сделки за жилища продължават, а търговските, офис и логистични площи са преодолели последствията на пандемията от COVID-19 и са навлезли в своето възстановяване. Това показват проучванията на водещи агенции за недвижими имоти за първите шест месеца на 2022 г.

В разгара на летния сезон ваканционните имоти са най-любопитният компонент от пазара на недвижимости. Положителна тенденция за жилищата в морските и планинските курорти отчитат от Bulgarian Properties, като според Полина Стойкова MRICS, изп. директор на компанията, сегментът дори отбелязва нова глава в развитието си. „Във все повече от курортите от година насам се усеща недостиг на качествени оферти, а цените тръгнаха нагоре. Ваканционните жилища в морските и планинските градове и населени места успяха да преборят общото схващане, че са предимно за чужденци и че е по-добре да ходиш на хотел на различни места по света, вместо да притежаваш собствен имот“, обяснява Стойкова.

По думите й една от причините за тази промяна в нагласите е пандемията и нарасналата необходимост от собствена недвижимост за отдих извън големия град. Друг фактор е разкрилата се възможност по време на здравната криза да се работи от разстояние, което е превърнало част от ваканционните имоти в такива за дългосрочно обитаване. Силните туристически сезони също са повлияли – при липса на свободни стаи по хотелите собственото жилище е единствената гаранция за почивка по всяко време, и то на желано място, разполагащо с всички удобства. „И не на последно място инфлацията накара хората да влагат средства в сигурни активи, каквито са имотите. А ваканционните жилища са много подходящи за тази цел, тъй като не изискват много големи суми за инвестиция. В момента необходимите бюджети за покупка са между 30 000 и 50 000 евро и това ги прави достъпни за широк кръг от хора. Освен това могат да се отдават под наем и да реализират доходност или поне да си покриват разходите“, изтъква Полина Стойкова.

Тя е категорична, че данните на Агенцията по вписванията подкрепят наблюденията й, тъй като показват, че на фона на забавящ се ръст на продажбите в градовете

обемите от сделки в курортите бележат смайващи ръстове и превръщат някои от ваканционните селища в първенци

по нарастване на покупко-продажбите с имоти. Примери за това са Несебър с близо 90% увеличение за второто тримесечие, Царево и Смолян – с по 34%, Балчик – 30%, Поморие – 17%.

По данни на Bulgarian Properties през второто тримесечие на 2022 г. средната цена в Слънчев бряг на база реални сделки е достигнала 580 евро/кв. м. „Това са нива, близки до тези от времето на руския бум през 2013-2014 г. Ръстът е с около 100 евро/кв. м, или с 20% спрямо година по-рано“, отчита Стойкова. От анализа на компанията става ясно, че подобно е положението в Банско и Пампорово. Средната стойност на имотите и там е достигнала 580 евро/кв. м през второто тримесечие на 2022 г., а повишението на цените е съответно с 20 и 25%. Сред планинските курорти Боровец е отчетен като най-скъп – в него квадратният метър се търгува средно за около 850 евро, а нарастването е с малко над 4%. При морските курорти води Созопол със средна цена 1030 евро/кв. м и ръст около 10%. Бяла и Каварна също привличат особено голям интерес. През второто тримесечие те са регистрирали средни цени съответно 670 евро/кв. м и 650 евро/кв. м и ръстове между 15 и 20%.

Изследване на Arco Real Estate потвърждава тенденцията, че все повече българи инвестират парите си във ваканционни имоти. Изводът на компанията е, че през второто тримесечие от годината сделките с тези недвижимости са много активни, като купувачите плащат предимно с лични средства или използват частично банково кредитиране. „Основната цел вече е имотът да се ползва като второ жилище, което да служи за почивка, а не толкова да бъде отдавано под наем. Хората искат да спасят спестяванията си от инфлацията, купувайки ваканционни имоти. Едно от основните изисквания на клиентите е да няма такса обслужване, а районите, които са предпочитани от българските граждани, са предимно по Южното Черноморие“, посочват от Arco Real Estate. Проучването на агенцията сочи, че се търсят най вече студиа и двустайни апартаменти и по възможност напълно обзаведени и готови за живеене. Крайните цени на двустайните апартаменти варират между 35 000 и 65 000 евро, като тези цифри могат да са и по-високи в зависимост от големината, местоположението и вида на жилището. „Според експертни данни поскъпването при ваканционните имоти за последната година е между 15 и 30%, а основания за това са поскъпналите строителни материали, активното търсене на този вид недвижимости и др. Цената на самото жилище се определя и от района, в който се намира то, както и от местоположението му – по традиция имоти с гледка към морето или на първа линия са по-скъпи“, казват специалистите от Arco Real Estate.

Пазарът на жилища в средата на 2022 – бързи сделки със спестени средства

Все по-малко огледи са нужни на купувачите в София, преди да пристъпят към сделка за жилище. Ако към края на юни 2021 г. 33% от хората са реализирали покупката след едно-единствено посещение на имота, то в средата на настоящата година този дял нараства до 42%. Това се посочва в анализа на „Имотека“ за пазарните тенденции към средата на динамичната 2022 г. Изп. директор на компанията Люба Атанасова счита, че преобладава и групата на граждани, които реализират покупката си в рамките на 1 месец – 64% от всички на фона на 40% година по-рано. „Общо 16% се сдобиват с имот за период от 1 до 3 месеца. На практика 80% от клиентите стигат до сделка в рамките на 3 месеца. Ведно с тази тенденция растат и покупките със спестени средства“, посочва още Атанасова.

От „Имотека“ обръщат внимание, че предлагането в центъра и старите квартали на столицата става все по-дефицитно. Експертите прогнозират, че в средносрочен и дългосрочен план това ще направи стойността на тези жилища най-устойчива, докато нивата при незавършените сгради е възможно да бъдат под натиск към края на годината. Към момента е налице продължаващ ръст на цените и в 4-те големи града в страната, като в София тя е около 1600 евро/кв. м.

Наблюденията на Bulgarian Properties за жилищния сегмент са, че големите градове следват плътно тенденциите в София и бележат засилено търсене и ограничено предлагане през първото полугодие на 2022 г. Цените на жилищата в трите най-големи населени места след столицата вече почти са се изравнили, след като

Пловдив е преминал границата от 900 евро/кв. м и почти е догонил Варна и Бургас със средна цена от 957 евро/кв. м

през второто тримесечие на 2022 г. Годишният темп на нарастване на цените в Пловдив се ускорява от 4-5% през 2021 г. до 10-15% в началото на т.г. Варна е трета по повишение на цените след София и Пловдив, отчитат от компанията. „Морската столица излезе от период на по-бавно растящи цени и отбелязва ръст от близо 11% през второто тримесечие. Средната стойност на жилищата във Варна за разглеждания период е 971 евро/кв. м. С това тя изпреварва Бургас и се връща на второ място по най-високи цени на жилищата в страната“, казва Полина Стойкова. За жилищния пазар в Бургас тя подчертава, че следва да се разгледа в по-големи детайли и по квартали, тъй като по-бавният растеж на цените там има своето обяснение. „Спецификите на града са такива, че той расте основно в посока „Меден рудник“, „Славейков“ и „Сарафово“, тъй като там са наличните терени за ново строителство. В резултат на това в тези райони, които са с традиционно по-ниски цени, е съсредоточено основното търсене и предлагане и то доминира в средната цена на града и занижава нейните стойности и съответно темп на растеж“, разяснява Стойкова.

Доклад на Colliers за пазара на жилищни площи във висок и средно висок сегмент в София показва, че предлагането на този тип имоти през първата половина на 2022 г. регистрира ръст от 4%. В него е записано, че преобладаващата част от новите жилищни единици се появяват на пазара на имоти през първите три месеца на годината. През април – юни специалистите регистрират забавяне както в предлагането, така и в търсенето в резултат на геополитическите и икономическите предизвикателства. При проектите в строеж също има задържане на предлагането и продажбите. „Сред основните причини са постоянно променящите се цени на строителните материали и нарушенията във веригите на доставки. Независимо от това за първи път от края на 2020 г. е налице ръст на проектите в строеж“, заявяват от компанията.

Най-търсени през полугодието са били апартаменти с три спални, които са на средни продажни цени между 240 000-300 000 евро. Купувачите сключват сделки с имоти за собствено ползване, само 25% от всички транзакции са с цел инвестиция. От Colliers са забелязали ръст на търсенето на жилища от чуждестранни граждани, пребиваващи в страната.

От анализа става ясно, че средните наеми регистрират ръст от 8%, който се дължи на по-високите нива на търсене. Професионалистите са убедени, че средните наеми в сегмента ще се запазят без промени, а ръстът на продажните цени ще се забави. „Към края на годината се очаква намаляване на икономическата активност като ефект от покачването на лихвените проценти от Федералния резерв (ФЕД) и Европейската централна банка (ЕЦБ). Това ще афектира основно по-големите проекти във фаза на планиране и строителство. Потенциалното охладняване на интереса на купувачи е процес, който ще спомогне за балансирането на пазара, защото през последните години се регистрира недостиг на жилища в София“, прогнозират още от Colliers. Компанията е изготвила и анализ, проследяващ развитието на пазара на офиси през първото полугодие на 2022 г.

Увеличава се търсенето на модерни офиси за периода януари – юни 2022 г.

е изводът в него. Наетите площи са с 29% повече спрямо първото полугодие на 2021 г. Най-голямата част от сделките (38%) са от релокации, 34% - подновявания на договори, 14% - в резултат на експанзия на вече присъстващи в България фирми, 10% - наемане на площи на етап „в строеж“, и 4% са договорени от нови за пазара компании. „Двигател на търсенето са ИТ и аутсорсинг компаниите (44%), след които са компании, предоставящи професионални услуги (29%), фармация (13%), търговия (5%), финансови услуги (4%), медии (3%)“, добавят специалистите и посочват, че предлагането на модерни офис площи в София също отбеляза ръст от 2%.

Друга констатация в проучването е, че растящата инфлация и повишените цени на строителните материали водят до забавяне на инвестициите в сегмента. Започнатите проекти се довършват, а стартирането на нови се задържа. Средното ниво на свободни офис площи в София остава непроменено от началото на 2021 г. в рамките на 16-17%. Същото се отнася и за средните офертни наемни нива, които запазват стойностите си за офиси клас А - 14 евро на кв. м - идеален център, 12,5 евро на кв. м - широк център, и 12 евро на кв. м - периферни зони.

„В краткосрочен план се очаква допълнителен натиск за повишаване на цените на наемите поради нарастващите разходи за строителство и довършителни работи. Тенденция, която е започнала и ще продължи да се наблюдава, е изграждането на коуъркинг пространства в офис сградите в отговор на налагащия се хибриден модел на работа и динамичните нужди от пространство на наемателите. Същото се отнася и за изискванията, свързани с устойчивостта и високите екологични стандарти на сградите“, е прогнозата за сегмента на Colliers.

Данните на Cushman & Wakefield Forton също показват спад на офис площите в строеж в столицата – малко над 175 000 кв. м за второто тримесечие при почти 200 000 кв. м в предходното. Причината е липсата на новозапочнати проекти на пазара. От консултантската компания посочват, че забелязват лек ръст при незаетите офис площи в София през второто тримесечие на 2022 г. – към юни той е 16,7% при 16,4% през първото тримесечие на годината.

„През последните месеци наблюдаваме стабилно представяне на сегмента в София, продиктувано от постепенното връщане на служителите в офисите. Причината да не усещаме по-осезаемо ефекта от този процес е хибридният модел на работа, който трайно се настани като практика, особено в сегмента на IT и BPO бизнеса”, коментира Явор Костов, управляващ партньор в Cushman & Wakefield Forton.

Експертите са категорични, че като цяло офис пазарът в столицата показва признаци на плавно възстановяване, като наемната активност през първата половина на 2022 г. се задържа над средните нива за този период от годината, достигайки 85 444 кв. м. Те уточняват, че този обем се формира основно от подновявания на договори и премествания на наематели – общо около 70% от сделките. „Тъй като тези транзакции не допринасят или имат слаб принос за ръст на пазара, нетното усвояване на офис площи за шестмесечието се запазва на скромни нива – 13 387 кв. м“, допълват консултантите. Изследването сочи, че за поредно тримесечие наемните цени на първокласните офиси в столицата остават стабилни – 15 евро/кв. м в централната част на града и 12-14 евро/кв. м по протежение на главните пътни артерии.

Активен пазар на търговски площи и тенденция към повече експанзии,

особено при дискаунт веригите, регистрират Cushman & Wakefield Forton в друго свое прочуване, изготвено за второто тримесечие на 2022 г. Изводът е, че през периода сегментът е стабилен, а наемателите отчитат връщане на приходите им на нивата от 2019 г. В същото време някои от големите брандове са пренасочили експанзията си към различни райони на Централна и Източна Европа заради войната в Украйна, което допринася за засиленото търсене на площи. Интересът към моловете е устойчив, но се наблюдава и фокус върху ритейл парковете. Тази тенденция е резултат и от експанзията на ритейлърите и дискаунт вериги към областните и по-малките градове в страната.

„Като цяло през последните месеци наблюдаваме динамичен и трудно предвидим пазар на търговски площи”, посочва Явор Костов. „В сегмента на търговските площи България остава атрактивна за дискаунт веригите, спортните стоки, дрогериите и местните оператори на бързооборотни стоки. Това са динамично растящи брандове, които се насочват както към големите, така и към по-малките градове“, допълва той.

По данни на Cushman & Wakefield Forton ритейл парковете продължават да са атрактивни – както за търговци, така и за инвеститори в портфолиа от подобни проекти. Към средата на 2022 г. проектите в процес на изграждане или във фаза на планиране са 176 000 кв. м. Функциониращите ритейл паркове в страната с отдаваема площ над 5000 кв. м са общо 227 000 кв. м.

„Наемните нива в търговските центрове преодоляха натиска от пандемията и постепенно се завръщат на предкризисни стойности. През второто тримесечие на 2022 г. те нарастват до 35 евро на кв. м за по-атрактивните помещения във водещи проекти в София. Наемите в ритейл парковете се задържат около 10 евро/кв. м в София и 7-9 евро/кв. м в областните градове“, заключват експертите.

Последният доклад на Colliers отчита

46% ръст на усвоените логистични и индустриални площи в страната

през първите шест месеца на годината спрямо същия период на 2021 г., с което общата им квадратура достига 34 690 кв. м. Търсенето е инициирано от търговци на едро и дребно (69%), следвано от логистични оператори (23%), професионални услуги (3%), фармация (3%) и производство (1%). От допълнително проучване на Colliers сред логистичните оператори, които са едни от най-активните участници на пазара, се разбира, че техните най-важни приоритети са повишаване на удовлетвореността на клиентите, оптимизиране на разходите и подобряване/актуализиране на технологиите. Основните предизвикателства, които посочват, са недостиг на персонал, нарушения във веригите на доставка и непредсказуеми скокове в търсенето.

Мнението на специалистите е, че предлагането на модерни индустриални и логистични площи регистрира ръст и достига 1 324 000 кв. м. „Незначителното му увеличение в комбинация с устойчивото търсене доведе до спад от 2% в свободните площи – 6% от общия обем. В cтpoeж в cтoлицaтa са над 189 750 кв. м. В повечето cлyчaи това са paзшиpeния нa вече присъстващи на българския пазар компании“, коментират от Colliers.

Относно нaeмнитe нивa се отчита, че те остават без промяна, като разликата между офертна и крайна наемна цена започва да се стопява. Средните офертни наемни нива за клас А складови площи с добра локация и изградена инфраструктура са между 4,7-5,2 евро на кв. м за месец. Клас В остават при средни стойности от 2,7 евро на кв. м за месец. „В следващите месеци се очаква те да се повишат при новозавършени проекти“, прогнозират от Colliers.